“取消公攤”引熱議 多地探索套內(nèi)面積計價解決購房痛點
2024-12-20 16:15:18
來源：新京報
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近日，“取消公攤”成為熱門話題并登上微博熱搜，尤其是河北張家口市發(fā)文逐步推進(jìn)“取消公攤”以及湖南衡陽市提出“實行套內(nèi)建筑面積計價”，引起了民眾的廣泛討論與關(guān)注。
不止是張家口市、衡陽市，去年以來，合肥市、湘潭市、肇慶市以及廣西壯族自治區(qū)等地，也都提出過要探索套內(nèi)面積計價。
值得關(guān)注的是，套內(nèi)面積計價與建筑面積計價有什么不同？建筑面積計價存在著哪些問題與誤解？公攤能被取消嗎？套內(nèi)面積計價會給購房者帶來哪些利好？
厘清：
“取消公攤”實際應(yīng)為按套內(nèi)面積計價
近日，河北省張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于印發(fā)《關(guān)于推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知。其中提到，落實取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)政策，取消商品房銷售價格限價機制。鼓勵實行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。
對此，張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員表示，目前只是一個指導(dǎo)性意見，“具體的政策還沒下來?！?/p>
不同于一些城市提出“實行套內(nèi)面積計價”，張家口市的“取消公攤”，引起了討論，有網(wǎng)友認(rèn)為表述不太嚴(yán)謹(jǐn)。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，“取消公攤”應(yīng)該就是按照套內(nèi)面積計價，但是并不意味著公攤面積就沒有了，因為電梯井、樓梯間等公攤面積是客觀存在，這部分的成本，不太可能由開發(fā)商單獨來承擔(dān)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，公攤是客觀存在的，老百姓真正詬病的是公攤的不透明、不一致?！肮珨偸遣豢赡苋∠?，公攤代表了生活品質(zhì)。如果沒有公攤，開發(fā)商可能會做成10戶共用一個電梯，生活品質(zhì)大大下降。衡陽等地并不是取消公攤，只是改變計價模式，但并不會改變實際交易習(xí)慣，因為房本上登記的依然是建筑面積，土地出讓通常也是按建筑面積來計算的?！?/p>
12月12日，據(jù)“衡陽發(fā)布”官方公眾號披露，湖南省衡陽市多個部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價的通知》，通知指出，套內(nèi)建筑面積即專有建筑面積，由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房網(wǎng)簽合同時，應(yīng)與購房人約定按套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）計算商品房價款，面積糾紛條款應(yīng)當(dāng)載明以套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積價格作為處理面積糾紛的計價依據(jù)。房地產(chǎn)權(quán)利人對建筑物專有部分以外的共有部分依法享有的權(quán)利及承擔(dān)的義務(wù)，不因商品房銷售計價方式變化而受到影響。
根據(jù)通知，在衡陽市行政區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對每套商品房按套內(nèi)建筑面積進(jìn)行明碼標(biāo)價，并在銷售場所醒目位置放置標(biāo)價牌、價目表或者價格手冊，標(biāo)價內(nèi)容與套內(nèi)建筑面積單價保持一致。
近日，廣西也指出，引導(dǎo)市場按住房套內(nèi)面積計價銷售。今年9月份，湖南省湘潭市也發(fā)文明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可實行按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售。
今年4月份，廣東省肇慶市7部門聯(lián)合發(fā)文，其中提出，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法規(guī)范、優(yōu)化和公開住房公攤面積計算方式，合理適度提高得房率。從2024年5月1日起，實行按住房套內(nèi)面積計價宣傳銷售。而在去年，合肥市在召開研究謀劃全市房地產(chǎn)工作的專題會議時也指出，為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價。
實質(zhì)：
“只是計價方式不同，總價不變”
目前，我國商品房銷售主要采取建筑面積計價。建筑面積與套內(nèi)建筑面積有何區(qū)別？
所謂套內(nèi)建筑面積，是由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三部分組成。建筑面積則包含了套內(nèi)建筑面積以及公攤面積。公攤一般包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。
一般來說，公攤面積占總建筑面積的20%–30%之間，但具體的占比根據(jù)房屋類型和樓層高度有所不同，相比洋房產(chǎn)品，高層產(chǎn)品的公攤面積會高一些。
事實上，我國個別城市已經(jīng)按照套內(nèi)建筑面積計價執(zhí)行多年。早在2002年，重慶市人大常委會通過《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，其中第十三條明確，商品房銷售應(yīng)當(dāng)同時公布套內(nèi)建筑面積及其價格、建筑面積及其價格，并載入商品房買賣合同。交易當(dāng)事人發(fā)生面積糾紛時，應(yīng)當(dāng)以套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積價格作為處理糾紛的計價依據(jù)。
2003年12月1日，北京開始執(zhí)行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》中明確，預(yù)售商品住宅實行以套內(nèi)建筑面積計價。
在北京住建委公示的住宅價格信息以及新版《北京市商品房預(yù)售合同》里，均標(biāo)明建筑面積、套內(nèi)面積以及對應(yīng)的價格。
不過在實際的宣傳、價格展示中，北京開發(fā)商、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)多以建筑面積計價。
需要指出的是，無論是按照建筑面積計價還是套內(nèi)面積計價，只是兩種不同的計算方式，對于購房者來說，總價一樣，購房成本并未發(fā)生明顯變化。
以北京住建委公示的某樓盤房源為例，一套建筑面積79.37平方米的房源，按建筑面積擬售單價59050元/平方米；套內(nèi)面積61.90平方米，按套內(nèi)面積擬售單價75715.65元/平方米。兩者總價均約為468.68萬元。
影響：
套內(nèi)面積計價使公攤更加透明，利好購房者
既然總價一樣，對于購房者來說，按套內(nèi)建筑面積計價又會有哪些利好呢？為何“取消公攤”會引起強烈關(guān)注？
采用“建筑面積”作為計價基礎(chǔ)，這意味著購房者所支付的面積包括了套內(nèi)面積以及公攤面積。但是，由于房產(chǎn)面積測量涉及高度的專業(yè)性和復(fù)雜性，尤其是公共部位，這使得公攤面積出現(xiàn)不透明的現(xiàn)象。
張大偉表示，出現(xiàn)“取消公攤”的聲音，是因為過去很多地方開發(fā)商缺少監(jiān)管，期房銷售樣板間和交付的出現(xiàn)不一致，導(dǎo)致購房者誤以為是因為公攤所致?！肮珨偛皇菃栴}，問題是不透明的公攤”。
張大偉進(jìn)一步說，確實有少數(shù)公攤比較高的特例，但都是因為規(guī)劃政策約束導(dǎo)致。如果“所見即所得”，樣板間和交付一致，老百姓買房清清楚楚，知道自己買的是什么，就不存在爭議了。所以，關(guān)鍵是公攤要透明，樣板間要“所見即所得”。
如果按套內(nèi)建筑面積計價，購房者會有哪些利好，對于行業(yè)透明度有哪些提升？李宇嘉表示，如果只是按照建筑面積計價，購房者并不知道公攤面積是多少；如果按套內(nèi)面積計價，就能知道得房率有多高，從而可以對比、選擇那些公攤占比較小的項目?！斑^去開發(fā)商偷換概念，做大公攤，如果有了比較與競爭，會倒逼開發(fā)商節(jié)約公攤，這對購房者是一項利好?！?/p>
不過李宇嘉也指出，物業(yè)管理費還是會按照建筑面積計價，諸如樓道打掃等，這是屬于公攤的內(nèi)容。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，計價方式的變化對房價的影響較小，但按套內(nèi)面積計價有利于購房者更直觀地了解實際價格，減少信息不對稱引發(fā)的糾紛，促進(jìn)商品房銷售行為進(jìn)一步規(guī)范，預(yù)計后續(xù)將有更多城市跟進(jìn)出臺相關(guān)規(guī)定。（記者段文平）
責(zé)任編輯：薛景爍
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