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今年以來，全國土地市場延續(xù)低溫運行態(tài)勢。不過，臨近年底，一線城市百億地塊接連出爐，屢現(xiàn)破紀(jì)錄地塊，明顯不同于此前熱點地塊多數(shù)以小地塊為主的情形。其中，12月2日，深圳185.12億元的涉宅“總價地王”出爐；11月29日，北京153.3億元“總價地王”誕生，預(yù)計12月12日北京還將成交今年以來的第3宗百億級別土地。

對于一線城市的土地市場表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前土地市場上一些高價地塊交易都是個案，核心城市核心區(qū)域地塊銷售確定性更強。短期內(nèi)，熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度尚在，核心城市土拍或繼續(xù)溫和修復(fù)，而對于多數(shù)城市，房企拿地信心仍偏弱，土拍分化現(xiàn)象仍將延續(xù)。

深圳、北京百億高價地先后出爐

12月2日，經(jīng)過295輪競價，華潤置地與中海地產(chǎn)聯(lián)合體拿下深圳南山區(qū)粵海街道地塊，成交金額達185.12億元，樓面價70388元/平方米，溢價率為46.3%，該地塊成交價刷新了深圳涉宅地塊成交史上總價紀(jì)錄，可能成為今年的全國總價最高的地塊。

就在幾天前，北京單筆土地出讓金的紀(jì)錄也被刷新，成為北京新的“總價地王”。11月29日，北京朝陽“巨無霸”組團地塊以153.3億元成交。不過，與深圳成交地塊相比，其溢價率較低，僅為0.21%。

與深圳近300輪競價、華潤置地與中海地產(chǎn)聯(lián)合拿地不同，在北京，僅有華潤置地與中海地產(chǎn)兩家房企參與競價。地塊開拍前僅錄得兩次歷史報價，而現(xiàn)場只有一次舉牌加價記錄，最終，北京的“巨無霸”地塊由中海地產(chǎn)獲取。此前業(yè)內(nèi)預(yù)測中的多輪競價戲碼沒有上演。

值得一提的是，一線城市在不斷推出優(yōu)質(zhì)地塊的同時，相繼優(yōu)化土拍規(guī)則、調(diào)整規(guī)劃。比如深圳、北京的高總價地塊，解除了此前土地出讓的多項限制條件，以吸引更多房地產(chǎn)企業(yè)參與，目前看來初具成效。其中，深圳以“價高者得”為原則確定競得人和成交價，不限制建成后的商品房銷售價格，也不受“90/70”（即90平方米以下戶型占比70%以上）政策限制。北京朝陽的地塊提高建筑高度局部高度、降低配建規(guī)模、允許綜合性商服用地整體轉(zhuǎn)讓等。

在業(yè)內(nèi)人士看來，北京高總價地塊在保證其利潤空間前提下，減輕商業(yè)運營壓力，幫助資金快速回籠。深圳則取消土地限價，或有利于穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，提升優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價率，進而對房價預(yù)期形成支撐。

值得關(guān)注的是，今年6月14日，北京首個組團地塊成交，當(dāng)時，由酒仙橋、前葦溝、中關(guān)村朝陽園北區(qū)3塊地組成的組團地塊，被中建智地聯(lián)合朝陽城開以112億元獲得。此外，北京10月底推出了3年多以來首個未設(shè)置地價上限和銷售指導(dǎo)價的地塊，將于12月確定歸屬。該宗地位于豐臺區(qū)萬泉寺村，起始價達110.54億元。如果不出意外，北京今年或出現(xiàn)3個百億級別的土地項目。

不僅在北京、深圳，今年廣州及上海也出現(xiàn)高價地及高溢價地塊。比如9月29日，廣州南方面粉廠地塊進入競價環(huán)節(jié)，最終保利發(fā)展以117.55億元總價成功拿下，溢價率為33.4%。盡管總價超百億，但市場普遍認(rèn)為其最終成交價格仍略低于預(yù)期。而在11月28日的上海第七批次土拍中，新楊思地塊經(jīng)歷了202輪競價，總價近79億元、溢價率達40.37%。該地塊由華潤置地+越秀+中能建聯(lián)合競得，刷新了上海集中供地以來最高溢價率紀(jì)錄。

業(yè)內(nèi)：核心城市土拍熱度繼續(xù)回升

在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，高價地誕生后，可以從源頭上穩(wěn)定土地市場，進而傳導(dǎo)至樓市銷售端，對于片區(qū)樓市的價值穩(wěn)定也具有很強的預(yù)期效應(yīng)。

“深圳高價地塊與廣州、北京地塊一致，均要打造高品質(zhì)的改善型項目。綜合測算下來，開發(fā)商利潤率也非常高。近期土地出讓模式改革，減少配建和價格限制，同時，又取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，這就意味著，產(chǎn)品的打造權(quán)、定價權(quán)都給到開發(fā)商。相比之下，大地塊能打造真正的改善型高端社區(qū)，提高社區(qū)的服務(wù)能力。”李宇嘉認(rèn)為，此前熱點地塊，多為小地塊，目的是快速銷售、快速回款以應(yīng)對市場下滑的波動。而現(xiàn)在大多為體量大的地塊，土地條件也確實很優(yōu)越。此外，包括深圳在內(nèi)的多個城市年度土地出讓金完成比例較低，甚至未完成一半，需要在年底沖刺，因此地方政府頻頻拿出“壓箱底”的好地塊。

從房企角度來看，李宇嘉認(rèn)為，不管是深圳還是北京，拿地的企業(yè)都是今年銷售業(yè)績排名靠前的央國企，比如保利發(fā)展和華潤置地，基本都能完成今年的銷售任務(wù)，迫切需要補倉，為明年市場做打算。事實上，今年以來，重點城市、重點項目對企業(yè)的業(yè)績貢獻度明顯提升，這是重大信號，“房企與其到處撒網(wǎng)，不如聚焦重點城市、重點區(qū)域，打造高溢價的重點產(chǎn)品，以事半功倍的開發(fā)銷售邏輯完成業(yè)績”。

克而瑞分析人士認(rèn)為，上海、深圳、北京近期的土地出讓競爭激烈，多宗核心區(qū)域地塊被競價至高點，其中包括單價地王和總價地王，這些地塊吸引了多家國央企參與競價。這反映出核心城市核心區(qū)域的地塊成為投資首選，因為這些區(qū)域未來銷售確定性更強。但從總體來看，目前土地市場上一些高價地塊交易都是個案，并未形成明顯的大環(huán)境翻轉(zhuǎn)。

“雖然近期部分熱點城市地塊土拍熱度相對較高，相比之下，武漢、南京、福州、濟南、天津等地土地市場表現(xiàn)平淡，出讓地塊多為底價?！敝兄秆芯吭悍治鰩熋闲略霰硎荆唐趤砜?，房企仍保持投資聚焦、精準(zhǔn)投資戰(zhàn)略，熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度尚在，如北京海淀朱房兩宗待拍地塊受關(guān)注度較高；同時，在銷售端逐漸企穩(wěn)的背景下，核心城市土拍或繼續(xù)溫和修復(fù)，而對于多數(shù)城市，9月底增量政策帶動作用尚未傳導(dǎo)至土拍端，房企拿地信心仍偏弱，土拍分化現(xiàn)象仍將延續(xù)。(記者袁秀麗)