新賽道正在崛起 “好房子”持續(xù)“上新”
2024-09-02 09:40:41
來源：中國青年報
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“可能有人認為，‘好房子’是改善性住房、商品房追求的，保障性住房就可以質量低一些、配套差一些，這是個誤解。保障性住房是政府工程，是民心工程，保障性住房更應該建成‘好房子’，這是政府應該做到，也應該做好的事情。”
構建房地產發(fā)展新模式的最新進展如何？怎么建設“好房子”？保障性住房下一步如何發(fā)展？8月23日，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，住建部相關負責人對這些問題進行了一一解答。
住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹表示，當前，房地產市場供求關系發(fā)生重大變化，市場仍處在調整期，隨著各項政策的實施，市場出現(xiàn)了積極的變化。從我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進程看，從人民群眾對好房子的新期待看，房地產市場還有很大潛力和空間。
“中國式現(xiàn)代化，民生為大?！蹦吆缭诎l(fā)布會上談到，民生性強是住房城鄉(xiāng)建設工作最突出的一個特點。下一步，住建部將以讓人民群眾住上綠色、低碳、智能、安全的好房子為基點，統(tǒng)籌推進住房城鄉(xiāng)建設領域各項改革，加快構建房地產發(fā)展新模式。
在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，這幾年住房工作全面回歸民生導向，體現(xiàn)出民生為大。
構建房地產發(fā)展新模式
關鍵是找準居民新期待
加快構建房地產發(fā)展新模式是防范化解房地產風險、實現(xiàn)房地產高質量發(fā)展的治本之策，也是進一步全面深化改革的重要舉措之一。
“推動高質量發(fā)展，應在加快構建房地產發(fā)展新模式上取得新突破?！闭憬I(yè)大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示，房地產發(fā)展新模式是一項系統(tǒng)工程，涉及土地制度、金融制度、財稅制度和行政管理制度等改革，這需要一個過程，要不斷探索實踐。
當下，構建房地產發(fā)展新模式的內涵正在變得明晰。倪虹解釋，構建房地產發(fā)展新模式可以概括為四個方面，在理念上，深刻領會“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建設適應人民群眾新期待的好房子；在體系上，以政府為主滿足剛性住房需求，以市場為主滿足多樣化改善性住房需求；在制度上，改革完善房地產開發(fā)、交易和使用制度，為房地產轉型發(fā)展夯實制度基礎；在要素配置上，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機制。
“打造房地產新模式，關鍵是找準居民的新期待，從住房供給側推動改革，從住房、配套、品質、環(huán)境、可支付等角度落實好房子?！崩钣罴握劦?，此次住建部再次從理念、體系、制度、要素四個維度闡述了房地產新模式的內容，讓這一新模式變得更為清晰。
談及構建房地產新模式的進展，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長董建國在發(fā)布會上表示，住建部和有關部門一起正在重點推進六方面工作，其中包括完善住房供應體系，重點是增加保障性住房建設和供給；建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制；有力有序推進現(xiàn)房銷售；建立城市房地產融資協(xié)調機制，推出項目“白名單”制度；研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制；以及建設綠色、低碳、智能、安全的“好房子”。
“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制是構建房地產新模式的關鍵一環(huán)，即從要素資源科學配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。
在中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜看來，“人、房、地、錢”要素聯(lián)動也就意味著未來人口規(guī)模大、人口持續(xù)流入的地區(qū)將獲得更多土地、資金等資源，資源集聚效應進一步強化，未來房地產市場空間預計也會更大。
近年來，取消預售制的呼聲漸高，老百姓期待買房能實現(xiàn)“所見即所得”。因此，不少地方推出了一批現(xiàn)房銷售項目，探索商品房銷售制度改革。據中指研究院監(jiān)測，2023年以來，北京、深圳、鄭州等地已經成交多宗現(xiàn)房銷售地塊，部分城市也在鼓勵支持房企現(xiàn)房銷售。
陳文靜認為，短期來看，各地或將繼續(xù)穩(wěn)步推進現(xiàn)房銷售，更多城市有望在土地端推出試點。同時繼續(xù)完善預售制度，比如優(yōu)化預售資金監(jiān)管、調整預售門檻并優(yōu)化辦理流程等。
房屋養(yǎng)老金問題一直備受關注。董建國介紹，目前，上海等22個城市正在試點，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。董建國表示，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。
把新房子建成“好房子”
把老房子改造成“好房子”
在房地產新發(fā)展模式下，老百姓對房子的需求從“有沒有”轉向了“好不好”，對“好房子”充滿了新期待。什么是“好房子”？倪虹表示，“好房子”有綠色、低碳、智能、安全四個特征，具體來看，綠色就是讓人們住得健康；低碳就是為居民省錢，也為社會節(jié)能；智能就是讓居民用得更方便，目前，電動汽車的數(shù)智化程度很高，已經成為移動終端，“好房子”應該成為一個不動的更大智能終端，有很多的應用場景；安全就是讓居民住得安心和放心。他也談到，“‘好房子’的內涵還需要在實踐中進一步創(chuàng)新發(fā)展和不斷豐富?！?/p>
在安全方面，他解釋，一是房屋的本體安全，結構要牢固，抗震防災。二是設施設備的使用要安全，在水、電、氣、熱和電梯等設備上安裝一些傳感器，有問題的時候能夠報警。三是使用人的安全，通過智能物聯(lián)能夠發(fā)現(xiàn)家里有意外的情況，老人、小孩在家里能夠得到保護。
近期，市場關于新一代住宅的討論十分火熱，“第四代住宅”的概念正在悄然興起，“第四代住宅”又被稱為“立體生態(tài)住宅”或“城市森林花園住宅”，其主要特征是把地面的庭院置于高層建筑，讓每層住戶都能擁有公共院落和獨立花園。
中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進認為，相較而言，“第四代住宅”具有公攤低、景觀好、生活空間多元化等優(yōu)勢。他關注到，為了發(fā)展“第四代住宅”，部分城市出臺了相應的支持政策，其中包括對計容規(guī)則進行調整，比如：空中花園符合一定要求時，允許空中花園面積不計入容積率和產權面積，這些調整有利于減小公攤面積，提升得房率。未來，或許會有更多城市跟進出臺類似政策。
徐躍進認為，在新趨勢下，房企應加強新一代住宅產品研發(fā)，充分利用計容規(guī)則調整所帶來的積極影響，提升住宅產品的吸引力，更好地滿足市場改善性住房需求。
建設“好房子”有可能成為一個新賽道。在倪虹看來，“好房子”要有好標準、好設計、好材料、好建造以及好服務，建設“好房子”需要從這五個方面下功夫。
另外，在把新房子建成“好房子”的同時，也要結合城市更新，想辦法把老房子改造成“好房子”。倪虹說，“有了‘好房子’，我們還要建設‘好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)’，讓人民群眾生活得更舒心、更安心?！?/p>
保障性住房更應該建成“好房子”
保障性住房托起了不少新市民、青年在城市的“安居夢”。“關于住房，一個是保障，一個是市場，這（要）兩手抓、兩手都要硬，還要協(xié)調?！蹦吆缯f。
今年，多地加快推進“配租+配售”“兩條腿走路”的保障房體系建設。其中，配售型保障性住房的建設，加快解決工薪收入群體的住房困難；多地以“一張床、一間房、一套房”等多樣化、多元化的方式，提供配租型保障性住房，從而解決好新市民、青年等群體的住房問題。
董建國說：“對列入今年計劃建設的項目，落實好財稅、土地、金融等支持政策，加快項目開工、建設進度，加強工程質量安全監(jiān)管，盡早開展配租、配售，讓群眾早日實現(xiàn)入住。”
為了進一步加大保障性住房的建設和供給，董建國表示，下一步，住建部將會同有關部門抓規(guī)劃編制、抓制度完善、抓項目建設以及抓“好房子”樣板。
一些青年和新市民在租賃或購買保障性住房時可能會遇到一個痛點：這類房子不少處在較為偏遠或者交通不太便利的區(qū)域，不方便他們通勤。對此，董建國也談到，在抓規(guī)劃編制方面，將“把保障性住房優(yōu)先安排在交通便利、公共設施較為齊全的區(qū)域，促進實現(xiàn)職住平衡”。
住建部還將加強項目的謀劃和儲備，做好明后年項目的前期工作，形成“實施一批、儲備一批、謀劃一批”的項目滾動推進機制。
陳文靜認為，接下來，各地將持續(xù)完善住房供應體系，增加保障性住房建設和供給，各地要堅持“以需定建”“以需定購”。未來一段時間，預計將有更多城市或地區(qū)公布住房發(fā)展相關規(guī)劃，而更多關于不同類型住房的供給規(guī)模、區(qū)位、需求結構等細化內容公開，有利于企業(yè)更好地參與其中。
據中指研究院監(jiān)測，目前，約60城表態(tài)支持國企收購存量房用作保障房，其中超25城發(fā)布了征集公告，對收購價格、收購項目的面積均有一定要求。陳文靜預計，未來，更多城市將會跟進發(fā)布征集公告，加快收購存量房用作保障房相關進程。
“可能有人認為，‘好房子’是改善性住房、商品房追求的，保障性住房就可以質量低一些、配套差一些，這是個誤解。保障性住房是政府工程，是民心工程，保障性住房更應該建成‘好房子’，這是政府應該做到，也應該做好的事情?！倍▏硎?，今年前7個月，全國保障性住房和城中村改造安置住房已經開工和籌集235萬套（間），完成投資4400多億元。目前，各地已經確定了一批保障性住房示范項目，按照“綠色、低碳、智能、安全”的要求開展“好房子”建設，不斷提升保障性住房的品質，努力讓群眾住得健康、住得安全方便。（見習記者趙麗梅 記者張均斌）
責任編輯：薛景爍
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