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年內(nèi)二度降息來(lái)了，房貸利率有望進(jìn)入“2字頭”時(shí)代。

7月22日，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布本月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)。其中，1年期LPR為3.35%，此前為3.45%，5年期以上LPR為3.85%，此前為3.95%，均下降10個(gè)基點(diǎn)。

這也是時(shí)隔5個(gè)月，與房貸息息相關(guān)的5年期以上LPR再次下調(diào)。今年2月份曾公布，1年期LPR較上一期保持不變，但5年期LPR較上期4.2%下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，屬于超預(yù)期降息。

經(jīng)此下調(diào)，全國(guó)首套房貸利率也迎來(lái)歷史最低點(diǎn)。

以上海為例，目前，上海首套個(gè)人住房商業(yè)貸款利率為：LPR-45BP（全市范圍適用）；二套個(gè)人住房商業(yè)貸款利率為：LPR-5BP，LPR-25BP（五大新城、寶山、臨港 7大區(qū)域）。

此次LPR下調(diào)后，上海首套個(gè)人住房商業(yè)貸款利率將降至：3.85%-45BP=3.4%；二套個(gè)人住房商業(yè)貸款利率將降至：3.85%-5BP=3.8%，3.85%-25BP=3.6%（五大新城、寶山、臨港 7大區(qū)域）。

與之對(duì)應(yīng)的是房貸成本降低。

若以“首套個(gè)人住房，貸款100萬(wàn)元，30年期限，按照等額本息還款方式”為例，LPR調(diào)整前，利率3.5%，總利息616560.88元，月還款4490.45元；LPR調(diào)整后，利率3.4%，總利息596532.44元，月還款4434.81元。也就是說(shuō)，每個(gè)月將少還利息55.64元，總利息少約20028元。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次降息屬于“雙降”，即對(duì)于1年期和5年期的LPR都進(jìn)行了下降，充分說(shuō)明降息的全面性，這對(duì)于短期和中長(zhǎng)期的資金使用都具有積極的作用。

此外，從LPR走勢(shì)來(lái)看，今年一季度呈現(xiàn)“破4”態(tài)勢(shì)，即從4.2%下降至3.95%，而當(dāng)前出現(xiàn)年內(nèi)第二次降息，進(jìn)一步引導(dǎo)房貸等成本的下降。以目前各地主流的房貸利率進(jìn)行計(jì)算，即“LPR-75BP”的定價(jià)公式，那么過(guò)去的首套房主流利率為3.2%，而現(xiàn)在將下降至3.1%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測(cè)，在本次降息后，更多的城市房貸利率將調(diào)整至“2字頭”。

而且在統(tǒng)一降息前，已有城市率先下調(diào)利率。比如7月15日，工行、建行、農(nóng)行和中行等四大國(guó)有銀行統(tǒng)一下調(diào)廣州首套房貸利率，由此前的3.4%（LPR-55BP）調(diào)整至3.2%（LPR-55BP）。目前杭州、蘇州等一線城市，首套房利率也普遍保持在3.05%-3.1%，部分城市房貸利率“破2”是大概率事件。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦也認(rèn)為，從趨勢(shì)來(lái)看，今后利率“2字頭”或是主流，對(duì)比其他國(guó)家的房貸利率，比如日本，國(guó)內(nèi)還有騰挪余地和空間。

“此次也是新LPR機(jī)制以來(lái)最低的一次，且力度不小，主要是為了激發(fā)市場(chǎng)活力。房貸成本一直處于高位，調(diào)整之后，可減輕大家的購(gòu)房負(fù)擔(dān)?！北R文曦告訴界面新聞，后續(xù)不排除各個(gè)城市或者各個(gè)銀行為了爭(zhēng)取客戶，再給出一些打折空間，從這個(gè)方向來(lái)看，對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買力的支持力度還是很大。

更關(guān)鍵的是，商貸和公積金的利率差也進(jìn)一步被壓縮。

以成都為例，本輪降息后，成都首套房貸利率為：LPR-60BP，即3.25%，二套房貸利率為3.55%。而目前成都公積金利率可做到首套房2.85%，二套房3.325%，差距在繼續(xù)縮小。

LPR發(fā)布政策調(diào)整，更與實(shí)體經(jīng)濟(jì)提振以及預(yù)期引導(dǎo)進(jìn)行結(jié)合，也有助于進(jìn)一步提振金融市場(chǎng)。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，7月22日，央行表示，為進(jìn)一步加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，加大金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度，即日起，公開市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作利率由此前的1.8%調(diào)整為1.7%。

目前，公開市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作利率已經(jīng)成為新的政策利率，承擔(dān)著市場(chǎng)化利率調(diào)控機(jī)制的功效。當(dāng)政策利率下調(diào)，為市場(chǎng)傳達(dá)明確的信號(hào)，即降息，這是本期LPR下調(diào)的原因。

“此次LPR的調(diào)整也是在MLF利率不變的基礎(chǔ)下進(jìn)行，也意味著后續(xù)LPR報(bào)價(jià)或由MLF利率切換為7天期逆回購(gòu)操作利率?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出。

同時(shí)，也是為了提振信貸需求情緒。

李宇嘉表示，5月份整體信貸需求比較疲弱，企業(yè)部門貸款同比少增6503億元，其中中長(zhǎng)期貸款新增9700億元，同比少增6233億元。環(huán)比來(lái)看，中長(zhǎng)期貸款增幅（4700億元），也弱于2022年（8946億元）和2023年（8235億元）的水平。

居民部門融資需求延續(xù)弱勢(shì)。5月份居民部門新增5709億元，其中，短期貸款新增2471億元，同比少增2443億元，反映出消費(fèi)低迷、內(nèi)需偏弱的特征。中長(zhǎng)期貸款新增3202億元，同比少增1428億元。雖然“5.17”樓市一攬子政策落地后，購(gòu)房市場(chǎng)情緒有所改善，但回升幅度還不夠大。

陳文靜認(rèn)為，本次降息年內(nèi)利好新增房貸需求，多數(shù)存量房貸利率或?qū)⒂诿髂瓿鯃?zhí)行下調(diào)10BP。

整體而言，此次5年期以上LPR的調(diào)降，有利于購(gòu)房需求釋放，與前期“穩(wěn)市場(chǎng)”“去庫(kù)存”配套政策疊加形成合力，有望助推核心城市市場(chǎng)情緒進(jìn)一步修復(fù)。

近日，二十屆三中全會(huì)審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》全文公布，指出“充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策”，預(yù)計(jì)未來(lái)各地首套、二套房貸利率仍有下行空間和預(yù)期，降低購(gòu)房成本仍將是支持購(gòu)房需求釋放的重要舉措之一。（記者王婷婷）