第一太平戴維斯發(fā)布《2024年上半年西安房地產(chǎn)市場回顧及未來展望》報告
2024-07-22 11:21:53
來源：第一太平戴維斯
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金融類企業(yè)租賃需求強勁 辦公載體趨于多元化
消費偏好趨于綠色和智能 商超迭代釋放新消費需求
甲級寫字樓市場
2024年上半年，西安甲級寫字樓市場錄得英發(fā)金融中心一個新項目入市，為南二環(huán)與小寨區(qū)域帶來約4萬平方米的新增供應(yīng)，推動全市甲級寫字樓存量至220萬平方米。需求端方面，租賃市場表現(xiàn)平穩(wěn)，甲級樓內(nèi)租戶穩(wěn)定性有所上升，退租情況較去年同期相比顯著好轉(zhuǎn)，凈吸納量因此同比上升，為3.8萬平方米。在新增供應(yīng)持續(xù)位于低位，租賃需求逐步釋放的情況下，空置率呈下降態(tài)勢，同比下降2.9個百分點，環(huán)比下降0.4個百分點，至24.0%。租金方面，伴隨多個行業(yè)轉(zhuǎn)型調(diào)整及辦公載體趨于多元化等多重因素的影響，甲級樓內(nèi)租賃需求釋放受阻，業(yè)主方持續(xù)承壓，致使租金不斷下探，同比環(huán)比均小幅下滑，至99.6元/平方米/月。
金融類企業(yè)租賃需求強勁
2024年上半年，金融類企業(yè)釋放強勁的租賃需求，新增租賃需求占比繼2019年后再次重回行業(yè)首位，占整體新增租賃面積的45%。從細分行業(yè)來看，受個別大面積租賃成交影響，銀行占比最大，約70%；其次為保險、金融交易中心及金融數(shù)據(jù)，分別占比9.6%、7.6%。年初，2024創(chuàng)投大會在西安舉辦，引入多個創(chuàng)投機構(gòu)，加之近年來西安持續(xù)優(yōu)化投資環(huán)境，完善金融投資體系，帶動銀行、證券、融資租賃相關(guān)企業(yè)的辦公需求釋放。此外，在電商、數(shù)字化生活服務(wù)等領(lǐng)域的發(fā)展下，與移動支付業(yè)務(wù)相關(guān)的金融交易類企業(yè)租賃需求亦有所提升。
信息技術(shù)行業(yè)內(nèi)競爭加劇
信息技術(shù)行業(yè)租賃需求在上半年平穩(wěn)釋放，其面積占比延續(xù)去年以來的態(tài)勢保持在前三水平。值得一提的是，上半年錄得新增需求與退租面積基本持平，預示著部分企業(yè)持續(xù)擴租的同時，也有一定量的企業(yè)退出甲級辦公樓，行業(yè)競爭趨于白熱化。
辦公載體趨于多元化
房地產(chǎn)上半年新增租賃需求排名第二，約為11.9%，主要需求來源仍以建造及工程相關(guān)企業(yè)為主。值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)企業(yè)的退租量為新租的近1.4倍，致使該行業(yè)凈吸納量為負，一方面部分開發(fā)商在甲級樓內(nèi)持續(xù)清退，另一方面?zhèn)€別建筑工程企業(yè)遷入新建的總部樓宇，致使甲級樓內(nèi)退租量升高，預計該趨勢仍將延續(xù)，或?qū)υ撔袠I(yè)在甲級樓內(nèi)的租賃需求造成持續(xù)影響。教育服務(wù)行業(yè)仍在消費者服務(wù)行業(yè)內(nèi)占主要需求來源，上半年，其新增租賃面積占比68%。值得關(guān)注的是，消費者服務(wù)行業(yè)上半年在甲級樓內(nèi)退租面積比新租面積多出兩倍，其在甲級寫字樓內(nèi)的存量租賃面積呈縮減態(tài)勢，追蹤其去向發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為不少該類租戶的新選擇。
在宏觀經(jīng)濟增速下行的背景下，多數(shù)企業(yè)的租賃策略轉(zhuǎn)變?yōu)閮r格驅(qū)動趨勢明顯，租賃策略更為靈活的共享辦公、租金更有優(yōu)勢及具有低密特性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)品迎來其發(fā)展窗口期。加之西安軌道交通不斷完善，城市骨架被拉大，在一定程度上縮減了區(qū)位影響因素，企業(yè)在選址時無論區(qū)域亦或是載體空間形態(tài)方面，都擁有更多的選擇，西安的租賃市場呈現(xiàn)多點開花的狀態(tài)。第一太平戴維斯西安商業(yè)樓宇部高級助理董事索偉寧表示：“隨著西安近年來不斷織密的軌道交通網(wǎng)絡(luò)，加之下半年高新云巴的投入使用，城市內(nèi)部交通愈發(fā)便利，非核心商務(wù)區(qū)的多元化載體空間或迎來新發(fā)展空間?！?/p>
零售物業(yè)市場
2024年上半年，西安零售物業(yè)市場迎來位于高新片區(qū)的宜家薈聚入市，作為本地最大的外商獨資商貿(mào)項目，吸引了超400家品牌，包含薈聚購物中心和宜家家居兩個板塊，為區(qū)域消費注入活力。至此，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量達661.4萬平方米。在文旅經(jīng)濟、演藝經(jīng)濟的帶動下，西安消費市場整體呈緩慢復蘇態(tài)勢，加之此前的部分空鋪在上半年逐步填補，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率由此環(huán)比下降1.3個百分點，同比下降1.2個百分點，至10.5%。
餐飲業(yè)態(tài)乘文旅之風強勢復蘇
餐飲業(yè)態(tài)活躍度攀升，業(yè)態(tài)占比同比上升7.4個百分點。除火鍋、烤肉、云貴川等菜系延續(xù)過往的活躍表現(xiàn)外，上半年還錄得印度、中東、新疆等菜系陸續(xù)在購物中心內(nèi)開設(shè)新店。此外，在春節(jié)、五一等節(jié)假日帶動下，旅游經(jīng)濟推動本土餐飲品牌消費需求進一步釋放，多個陜菜品牌例如長安大排檔、袁家村積極進駐購物中心。
消費偏好趨于綠色和智能
零售業(yè)態(tài)新增需求占比有所收縮，同比下降2.7個百分點。升級消費需求上揚，消費者偏好綠色、智能的高品質(zhì)消費品。上半年，除傳統(tǒng)電子產(chǎn)品如華為、蘋果經(jīng)銷商及家電集合店如小米家電、京東電器等保持活躍擴張態(tài)勢外，還錄得電子產(chǎn)品DJI、來自美國的音響品牌Harman/Kardon在購物中心積極拓鋪。此外，具備智能、綠色特征的家電活躍度提升，智能洗地機、掃地機器人等產(chǎn)品在購物中心店鋪占比上升。
解壓放松類休閑方式表現(xiàn)亮眼
2024年上半年，服務(wù)業(yè)態(tài)占比同比下降4.7個百分點。然而在整體業(yè)態(tài)活躍度下降的背景下，休閑娛樂業(yè)態(tài)表現(xiàn)亮眼，包括KTV、搏擊、室內(nèi)滑雪場等在上半年積極拓店。此外，迎合北方消費群體需求的洗浴類業(yè)態(tài)在購物中心持續(xù)擴張，上半年錄得多個足浴SPA、洗浴中心進駐購物中心。
商超迭代釋放新消費需求
傳統(tǒng)商超與倉儲式會員制超市的迭代為消費者帶來新消費體驗，亦豐富了購物中心的業(yè)態(tài)類型。近年來陸續(xù)有不少傳統(tǒng)商超在西安市場退店，包括沃爾瑪、卜蜂蓮花等老牌商超，與此同時，小面積的新零售折扣超市如奧特樂、好特賣等在購物中心加速布局。此外，上半年倉儲式會員制超市山姆會員店宣布落戶城南，未來該項目的入市將為消費者帶來新的購物體驗。
二次元產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟激發(fā)新消費場景
展望2024年下半年，西安有望迎來多個新項目入市，西安零售商業(yè)市場的競爭將愈加激烈，不少傳統(tǒng)百貨商場在變革中尋求新機遇。在此契機下，二次元文化引發(fā)新消費浪潮，西安多個商場引進二次元相關(guān)品牌店鋪，小寨銀泰城瞄準二次元賽道，在升級調(diào)改后打造出西北首家二次元經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)聚集地，吸引眾多二次元愛好者前往。第一太平戴維斯華西區(qū)代理部負責人、高級董事戴暉表示：“二次元產(chǎn)業(yè)日益成熟，其覆蓋的消費群體在不斷擴大，消費需求從線上不斷衍生下沉至實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)及線下消費場景，二次元產(chǎn)業(yè)規(guī)模不容小覷?！?span style="text-indent: 2em;">（來源：第一太平戴維斯）
責任編輯：楊宇欣
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