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西部決策網(wǎng)訊 近日，有著160多年歷史的咨詢企業(yè)——第一太平戴維斯，在西安發(fā)布《2024年第一季度西安房地產(chǎn)市場回顧及未來展望報告》，現(xiàn)將報告主要內(nèi)容摘錄如下：

甲級寫字樓市場

2024年一季度，西安甲級寫字樓市場錄得英發(fā)金融中心入市，新項目位于南二環(huán)與小寨子市場，為區(qū)域帶來約4萬平方米的新增供應，推動全市甲級寫字樓存量至220萬平方米。季內(nèi)，租賃市場依舊呈穩(wěn)步去化態(tài)勢，市場活躍度保持穩(wěn)定，退租情況相較去年同期有所上漲，致使凈吸納量同比略有下降，為1.8萬平方米。加之新項目入市影響，空置率環(huán)比上升0.5個百分點，至24.9%。租金方面，全市租金繼續(xù)小幅下行，環(huán)比下降0.6%，為100.8元/平方米/月。

金融企業(yè)租賃需求回升 2024年第一季度，租賃需求來源前三行業(yè)分別為金融、房地產(chǎn)和信息技術(shù)，合計面積占比約71%。其中，金融行業(yè)下保險、投資/投資管理/資產(chǎn)管理類子行業(yè)表現(xiàn)亮眼，合計貢獻金融行業(yè)面積近62%。近年來，西安不斷加強金融體系建設，大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟，據(jù)第34期全球金融中心指數(shù)報告（GFCI 34）顯示，西安在全球金融中心城市中排名較上期上升11名，進入全球百強。值得一提的是，在電商、數(shù)字化生活服務等領域的高速發(fā)展下，與移動支付業(yè)務相關的金融類企業(yè)租賃需求提升，季內(nèi)錄得部分相關企業(yè)進駐甲級寫字樓。房地產(chǎn)行業(yè)中，建造及工程類企業(yè)為主要需求來源，該子行業(yè)新增需求占比在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)約86%。一方面，北跨發(fā)展戰(zhàn)略、西咸一體化作為年度重點工作穩(wěn)步推進，帶動相關建造及工程類企業(yè)的租賃需求持續(xù)釋放；另一方面，伴隨現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系構(gòu)建，產(chǎn)業(yè)園區(qū)承載力需求進一步提升，部分專注于物聯(lián)網(wǎng)智慧園區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)配套建設的工程企業(yè)租賃需求釋放。

季內(nèi)，新增租賃需求排名第三的信息技術(shù)，其面積占比同比略有回落。分析可得，前期需求較為活躍的信息技術(shù)軟件及服務類企業(yè)季內(nèi)的租賃需求釋放有限，此類需求或在年內(nèi)逐步釋放。另外，去年下半年受多家律所進駐甲級寫字樓影響，帶動專業(yè)服務行業(yè)占比攀升，而本季度其占比回落至以往平均水平以下，預計仍有部分以律所為代表的專業(yè)服務類企業(yè)的辦公需求未釋放完全，后期此類需求活躍度或會上升。

升級需求占比上升 當前，租賃市場活躍度回升有限，新設立類需求增量不及預期，推動升級需求補位上升，加之租賃市場需求端承壓，部分業(yè)主方調(diào)整租金，或通過提供定制裝修、帶家具出租等方案以吸引客戶。在此背景下，不少租戶借此窗口期選擇搬遷至品質(zhì)及配套設施更優(yōu)的甲級寫字樓內(nèi)，驅(qū)動升級類租賃企業(yè)需求同比增長顯著，上升9.9個百分點至31.9%。

展望2024第二季度，西安甲級寫字樓市場預計無新項目入市，平穩(wěn)去化仍將為租賃市場主基調(diào)。第一太平戴維斯西安商業(yè)樓宇部高級助理董事索偉寧表示：“近年來，西安不斷深耕高端制造、先進工業(yè)等領域，產(chǎn)業(yè)鏈逐步完善，未來此類企業(yè)及其上下游企業(yè)的需求增長仍值得關注。此外，在線教育行業(yè)在經(jīng)歷政策性調(diào)改后年初有復蘇跡象，此類企業(yè)的租賃需求有望成為后續(xù)市場新增長點?！?/p>

零售物業(yè)市場

2024年第一季度，西安零售物業(yè)市場未錄得新項目入市，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量目前至641萬平方米。消費市場方面，“假日經(jīng)濟”帶動本土消費增長，春節(jié)期間，西安旅游熱度攀升明顯，3A級以上景區(qū)游客數(shù)量超千萬人次，旅游演藝熱度空前，推動季內(nèi)西安消費市場整體呈復蘇態(tài)勢，消費需求不斷提升，加之部分商場前期調(diào)改完成，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率環(huán)比下降1.5個百分點，至10.3%。

餐飲業(yè)態(tài)引領復蘇 餐飲品類季內(nèi)活躍度顯著提升，其在新增需求中的占比至40.6%，同比上升近10個百分點。另據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，西安1-2月的餐飲收入較去年同期上漲10%。一方面，在旅游經(jīng)濟與會展經(jīng)濟的帶動下，餐飲、住宿類的消費需求攀升；另一方面，近年來餐飲業(yè)態(tài)消費場景不斷創(chuàng)新，提供集社交、打卡于一體的消費空間亦促進消費需求釋放。第一太平戴維斯華西區(qū)代理部負責人、高級董事戴暉表示：“餐飲業(yè)態(tài)借文旅經(jīng)濟、演藝經(jīng)濟、賽事經(jīng)濟之風引領復蘇，近年來陸續(xù)有不同賽道的餐飲品牌進駐西安并持續(xù)擴張，極大地提升了西安餐飲品牌豐富度，豐富消費者味蕾的同時更是促進了消費需求的持續(xù)釋放?！?另外，就細分業(yè)態(tài)而言，季內(nèi)新增休閑餐飲占比最高（72.5%），以云貴川菜為主；其次，烘焙、飲品類仍保持活躍，季內(nèi)錄得包括Blueglass、裕蓮茶樓在內(nèi)的多個品牌首店積極入駐西安零售市場。

升級類零售商品表現(xiàn)活躍 零售需求方面，服飾品類仍為主力需求，占成交數(shù)量的40%，其中精品服飾表現(xiàn)亮眼，典型成交包括BY CREATIONS、Self-Portrait分別入駐SKP和賽格國際購物中心。此外，升級類零售商品需求仍表現(xiàn)活躍，除京東電器繼續(xù)擴張外，來自丹麥的視聽品牌Bang&Olufsen、來自英國的奢華手機品牌VERTU也于本季度開業(yè)，為市場帶來更多新意，而相較于去年較為活躍的新能源汽車在本季度擴張速度呈放緩趨勢。

展望2024年，西安預計將迎來宜家薈聚、西安萬象城等多個大型商業(yè)體開業(yè)。持續(xù)的大規(guī)模新增供應下，商業(yè)市場的競爭亦將進一步加劇。然而，代表性項目的入市必然伴隨著創(chuàng)新的消費場景打造和豐富的品牌招引，對于激發(fā)新消費需求、重塑城市零售物業(yè)市場格局具有重大意義。