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西部決策網(wǎng)訊 近日，有著160多年歷史的咨詢企業(yè)——第一太平戴維斯，在西安發(fā)布《2024年第一季度西安房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及未來展望報(bào)告》，現(xiàn)將報(bào)告主要內(nèi)容摘錄如下：

甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)

2024年一季度，西安甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)錄得英發(fā)金融中心入市，新項(xiàng)目位于南二環(huán)與小寨子市場(chǎng)，為區(qū)域帶來約4萬平方米的新增供應(yīng)，推動(dòng)全市甲級(jí)寫字樓存量至220萬平方米。季內(nèi)，租賃市場(chǎng)依舊呈穩(wěn)步去化態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)活躍度保持穩(wěn)定，退租情況相較去年同期有所上漲，致使凈吸納量同比略有下降，為1.8萬平方米。加之新項(xiàng)目入市影響，空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，至24.9%。租金方面，全市租金繼續(xù)小幅下行，環(huán)比下降0.6%，為100.8元/平方米/月。

金融企業(yè)租賃需求回升 2024年第一季度，租賃需求來源前三行業(yè)分別為金融、房地產(chǎn)和信息技術(shù)，合計(jì)面積占比約71%。其中，金融行業(yè)下保險(xiǎn)、投資/投資管理/資產(chǎn)管理類子行業(yè)表現(xiàn)亮眼，合計(jì)貢獻(xiàn)金融行業(yè)面積近62%。近年來，西安不斷加強(qiáng)金融體系建設(shè)，大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)，據(jù)第34期全球金融中心指數(shù)報(bào)告（GFCI 34）顯示，西安在全球金融中心城市中排名較上期上升11名，進(jìn)入全球百強(qiáng)。值得一提的是，在電商、數(shù)字化生活服務(wù)等領(lǐng)域的高速發(fā)展下，與移動(dòng)支付業(yè)務(wù)相關(guān)的金融類企業(yè)租賃需求提升，季內(nèi)錄得部分相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐甲級(jí)寫字樓。房地產(chǎn)行業(yè)中，建造及工程類企業(yè)為主要需求來源，該子行業(yè)新增需求占比在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)約86%。一方面，北跨發(fā)展戰(zhàn)略、西咸一體化作為年度重點(diǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)，帶動(dòng)相關(guān)建造及工程類企業(yè)的租賃需求持續(xù)釋放；另一方面，伴隨現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系構(gòu)建，產(chǎn)業(yè)園區(qū)承載力需求進(jìn)一步提升，部分專注于物聯(lián)網(wǎng)智慧園區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)配套建設(shè)的工程企業(yè)租賃需求釋放。

季內(nèi)，新增租賃需求排名第三的信息技術(shù)，其面積占比同比略有回落。分析可得，前期需求較為活躍的信息技術(shù)軟件及服務(wù)類企業(yè)季內(nèi)的租賃需求釋放有限，此類需求或在年內(nèi)逐步釋放。另外，去年下半年受多家律所進(jìn)駐甲級(jí)寫字樓影響，帶動(dòng)專業(yè)服務(wù)行業(yè)占比攀升，而本季度其占比回落至以往平均水平以下，預(yù)計(jì)仍有部分以律所為代表的專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的辦公需求未釋放完全，后期此類需求活躍度或會(huì)上升。

升級(jí)需求占比上升 當(dāng)前，租賃市場(chǎng)活躍度回升有限，新設(shè)立類需求增量不及預(yù)期，推動(dòng)升級(jí)需求補(bǔ)位上升，加之租賃市場(chǎng)需求端承壓，部分業(yè)主方調(diào)整租金，或通過提供定制裝修、帶家具出租等方案以吸引客戶。在此背景下，不少租戶借此窗口期選擇搬遷至品質(zhì)及配套設(shè)施更優(yōu)的甲級(jí)寫字樓內(nèi)，驅(qū)動(dòng)升級(jí)類租賃企業(yè)需求同比增長(zhǎng)顯著，上升9.9個(gè)百分點(diǎn)至31.9%。

展望2024第二季度，西安甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)無新項(xiàng)目入市，平穩(wěn)去化仍將為租賃市場(chǎng)主基調(diào)。第一太平戴維斯西安商業(yè)樓宇部高級(jí)助理董事索偉寧表示：“近年來，西安不斷深耕高端制造、先進(jìn)工業(yè)等領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)鏈逐步完善，未來此類企業(yè)及其上下游企業(yè)的需求增長(zhǎng)仍值得關(guān)注。此外，在線教育行業(yè)在經(jīng)歷政策性調(diào)改后年初有復(fù)蘇跡象，此類企業(yè)的租賃需求有望成為后續(xù)市場(chǎng)新增長(zhǎng)點(diǎn)?！?/p>

零售物業(yè)市場(chǎng)

2024年第一季度，西安零售物業(yè)市場(chǎng)未錄得新項(xiàng)目入市，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量目前至641萬平方米。消費(fèi)市場(chǎng)方面，“假日經(jīng)濟(jì)”帶動(dòng)本土消費(fèi)增長(zhǎng)，春節(jié)期間，西安旅游熱度攀升明顯，3A級(jí)以上景區(qū)游客數(shù)量超千萬人次，旅游演藝熱度空前，推動(dòng)季內(nèi)西安消費(fèi)市場(chǎng)整體呈復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，消費(fèi)需求不斷提升，加之部分商場(chǎng)前期調(diào)改完成，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，至10.3%。

餐飲業(yè)態(tài)引領(lǐng)復(fù)蘇 餐飲品類季內(nèi)活躍度顯著提升，其在新增需求中的占比至40.6%，同比上升近10個(gè)百分點(diǎn)。另據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，西安1-2月的餐飲收入較去年同期上漲10%。一方面，在旅游經(jīng)濟(jì)與會(huì)展經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，餐飲、住宿類的消費(fèi)需求攀升；另一方面，近年來餐飲業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)景不斷創(chuàng)新，提供集社交、打卡于一體的消費(fèi)空間亦促進(jìn)消費(fèi)需求釋放。第一太平戴維斯華西區(qū)代理部負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事戴暉表示：“餐飲業(yè)態(tài)借文旅經(jīng)濟(jì)、演藝經(jīng)濟(jì)、賽事經(jīng)濟(jì)之風(fēng)引領(lǐng)復(fù)蘇，近年來陸續(xù)有不同賽道的餐飲品牌進(jìn)駐西安并持續(xù)擴(kuò)張，極大地提升了西安餐飲品牌豐富度，豐富消費(fèi)者味蕾的同時(shí)更是促進(jìn)了消費(fèi)需求的持續(xù)釋放?！?另外，就細(xì)分業(yè)態(tài)而言，季內(nèi)新增休閑餐飲占比最高（72.5%），以云貴川菜為主；其次，烘焙、飲品類仍保持活躍，季內(nèi)錄得包括Blueglass、裕蓮茶樓在內(nèi)的多個(gè)品牌首店積極入駐西安零售市場(chǎng)。

升級(jí)類零售商品表現(xiàn)活躍 零售需求方面，服飾品類仍為主力需求，占成交數(shù)量的40%，其中精品服飾表現(xiàn)亮眼，典型成交包括BY CREATIONS、Self-Portrait分別入駐SKP和賽格國(guó)際購物中心。此外，升級(jí)類零售商品需求仍表現(xiàn)活躍，除京東電器繼續(xù)擴(kuò)張外，來自丹麥的視聽品牌Bang&Olufsen、來自英國(guó)的奢華手機(jī)品牌VERTU也于本季度開業(yè)，為市場(chǎng)帶來更多新意，而相較于去年較為活躍的新能源汽車在本季度擴(kuò)張速度呈放緩趨勢(shì)。

展望2024年，西安預(yù)計(jì)將迎來宜家薈聚、西安萬象城等多個(gè)大型商業(yè)體開業(yè)。持續(xù)的大規(guī)模新增供應(yīng)下，商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)亦將進(jìn)一步加劇。然而，代表性項(xiàng)目的入市必然伴隨著創(chuàng)新的消費(fèi)場(chǎng)景打造和豐富的品牌招引，對(duì)于激發(fā)新消費(fèi)需求、重塑城市零售物業(yè)市場(chǎng)格局具有重大意義。