全面解析！一文讀懂北京樓市新政“增多少、降多少”
2023-12-15 17:21:01
來源：央廣網(wǎng)
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繼11月深圳降低首付比例、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，12月14日，北京市住建委等5部門聯(lián)合發(fā)布樓市新政，優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、延長商貸年限、降低房貸利率下限，釋放了更加積極信號(hào)。
（圖源：中指研究院）
業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，本次政策整體力度較大，對北京房地產(chǎn)市場以及全國市場情緒均將帶來積極引導(dǎo)。
優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，普宅數(shù)量增加多少？
根據(jù)新政，普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化主要包括單套建筑面積由140平方米以下調(diào)整為144平方米以下，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)取消了總價(jià)段限制，五環(huán)內(nèi)成交單價(jià)上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米，提升了1.15倍；五-六環(huán)成交單價(jià)上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米，提升了1.05倍；六環(huán)外成交單價(jià)上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米，提升了89%。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，單價(jià)明顯上調(diào)將促使更多原本屬于非普宅的住房轉(zhuǎn)為普通住宅，將明顯降低購房者交易稅費(fèi)（主要是增值稅優(yōu)惠），降低購房成本。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年1-11月，北京5環(huán)內(nèi)新房成交均價(jià)為91594元/平方米，5-6環(huán)成交單價(jià)為58566元/平方米，6環(huán)外成交均價(jià)為35656元/平方米。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，政策調(diào)整后，全市普宅占比提高至七成左右。
58安居客研究院院長張波告訴記者，從調(diào)整后的北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)來看，在北上深三城中，仍是最為嚴(yán)格，不僅限定了單套面積，也限定了單價(jià)，雖然對價(jià)格的上限進(jìn)行了更為清晰的界定，但也突出了對“房住不炒”基調(diào)的堅(jiān)持。
張波表示，由于北京的大量新增供應(yīng)都在5環(huán)外，這一調(diào)整本身更有利于外圍區(qū)域新房去化，以及5環(huán)內(nèi)二手熱度回升。
降低首付比例、延長貸款年限，購房門檻低多少？
二套房首付比例高、貸款利率高一直是北京改善型購房人面臨的主要問題，本次政策明確北京地區(qū)首套住房個(gè)人住房貸款（含商業(yè)性個(gè)人住房貸款、住房公積金個(gè)人住房貸款）最低首付款比例統(tǒng)一下調(diào)為30%；二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%。
陳文靜表示，首付比例均明顯下調(diào)，特別是非普通住宅二套首付比例最高下降了40個(gè)百分點(diǎn)，購房門檻明顯降低。
以購房人購買一套總價(jià)500萬，被認(rèn)定為二套住房的城六區(qū)外房源（過去被認(rèn)定為非普宅）為例，新政實(shí)施后，該套房首付將由400萬元減少至200萬元。
張波分析認(rèn)為，在對首付比例的調(diào)整方面，北京和上海的策略都是中心區(qū)域二套首付50%，外圍區(qū)域首付40%，這種差別化措施本身也是結(jié)合了城市新房主力供應(yīng)區(qū)域，這個(gè)策略相比于深圳更為細(xì)膩，也顯現(xiàn)出北上政策調(diào)整的謹(jǐn)慎度。
同時(shí)，此次調(diào)整取消了房價(jià)過快上行階段對房貸年限的從嚴(yán)管控，由目前最長25年恢復(fù)至30年。
以貸款總額200萬元為例，如果利率統(tǒng)一按4.75%計(jì)算，貸款時(shí)間延長后，每月還款額將由11402.35元減少至10432.95元，每月減少969.4元。
降低房貸利率下限，還款壓力少多少？
多管齊下，本次政策同步也降低了房貸利率下限。新政實(shí)施后，城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于LPR+10個(gè)基點(diǎn)、不低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)；非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于LPR、不低于LPR+55個(gè)基點(diǎn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，之前北京首套房新發(fā)放房貸利率下限為4.75%（LPR+55BP），新政后將降低到郊區(qū)4.2%、城區(qū)4.3%。城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.3%和4.8%；非城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.2%和4.75%。簡單來說，100萬元貸款30年月供減少268元-326元，有利于購房者降低真實(shí)購房成本。
資料顯示，此次政策調(diào)整前，北京房貸利率水平長期處于全國高位。貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年11月百城首套主流房貸利率平均為3.87%，二套主流房貸利率平均為4.43%。一線城市首二套房貸利率分別為4.38%、4.88%。
政策優(yōu)化力度加大，北京房地產(chǎn)市場活躍度有望提升
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議剛剛結(jié)束兩天，北京就立刻響應(yīng)，而且多部門聯(lián)合發(fā)文意義重大，信號(hào)性強(qiáng)，意味著北京調(diào)控寬松的開始，也說明北京未來進(jìn)一步調(diào)控寬松的信心和決心，未來北京樓市也會(huì)進(jìn)入調(diào)控寬松的樓市新周期。
整體來看，陳文靜告訴記者，本次北京政策優(yōu)化力度較大，涉及面較廣，從降低購房成本和購房門檻上全面發(fā)力，除了限購政策外，政策基本一步到位，有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利于二套改善性住房需求。政策優(yōu)化后，北京房地產(chǎn)市場活躍度有望提升，預(yù)計(jì)也將進(jìn)一步影響到市場的價(jià)格預(yù)期。
從后續(xù)政策跟進(jìn)可能來看，張波稱：“預(yù)計(jì)春節(jié)前不會(huì)再有大政策落地，明年一季度末會(huì)根據(jù)市場反饋再進(jìn)行政策跟進(jìn)，最值得關(guān)注的是‘限購’的放松，這也是一線城市中政策效力最為明顯。”
張大偉也告訴記者：“小陽春已經(jīng)可以肯定會(huì)出現(xiàn)。”在他看來，每年春節(jié)前后北京市場會(huì)出現(xiàn)一波小陽春行情，北京房地產(chǎn)市場政策依然是全國調(diào)控力度最嚴(yán)格的政策，目前發(fā)布的政策有利于市場走出低迷，預(yù)計(jì)2023年最后半個(gè)月一直到2024年一季度，市場有望出現(xiàn)一個(gè)小陽春，出現(xiàn)明顯企穩(wěn)。（記者門庭婷）
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