房地產(chǎn)發(fā)展新模式如何構(gòu)建？突破點在哪？
2023-11-03 13:22:55
來源：澎湃新聞
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中央金融工作會議深讀｜房地產(chǎn)發(fā)展新模式如何構(gòu)建？突破點在哪？
中央金融工作會議于10月30日至31日在北京舉行。此次中央金融工作會議系中央金融委員會、中央金融工作委員會組建后首次召開。本次金融工作會議中，對房地產(chǎn)提及頗多，為后續(xù)房地產(chǎn)市場發(fā)展指明了方向。
中央金融工作會議指出，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
在首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池看來，資金是房地產(chǎn)業(yè)的命脈，沒有金融的資金支持則房地產(chǎn)業(yè)無從談起，因此金融在房地產(chǎn)良性循環(huán)中起著重要作用。從中央金融工作會議釋放的政策信號來看，強調(diào)了通過金融支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。一方面對不同所有制企業(yè)要一視同仁，另一方面融資的重點在支持剛性和改善性住房需求，保障房等“三大工程”，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
此次，“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”被再次提及，在中央金融工作會議背景下，房地產(chǎn)發(fā)展新模式將如何構(gòu)建？
明確構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的突破點
中國社科院研究員、中國城市經(jīng)濟學會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強認為，此次會議明確了構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的突破點，包括城中村改造、規(guī)劃建設保障性住房、平急兩用基礎設施的“三大工程建設”是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重點突破方向，也是未來金融支持房地產(chǎn)的主要領(lǐng)域。
“三大工程”在今年重要會議中被多次提及。4月28日和7月24日中央政治局會議均對相關(guān)工作作出部署。4月28日，中央政治局會議指出，規(guī)劃建設保障性住房，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造及“平急兩用”公共基礎設施建設。7月24日再次提出，要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。8月25日，國務院常務會議審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》；9月4日，規(guī)劃建設保障性住房工作部署電視電話會議上，何立峰再作發(fā)言，一方面強調(diào)保障性住房建設是艱巨復雜的系統(tǒng)性工程；另一方面指出，保障性住房要實施嚴格封閉管理不得上市交易。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事李驍認為，房地產(chǎn)發(fā)展新模式是指真正落實“市場+保障”雙軌制。“我在十幾年前就多次提出要分鍋吃飯，低收入階層在保障房這口鍋里，中高收入階層在市場化這口鍋里，現(xiàn)在保障房封閉管理并加快建設就是雙軌中的保障軌；同時，以土地價格放開作為標志，以后住房限價、限購、限貸等政策會逐漸退出，從而完善市場軌，住房供應雙軌制將是中國樓市的中長期定位。”
在趙秀池看來，除了由提供商品房為主向更多的提供保障房轉(zhuǎn)型外，房地產(chǎn)發(fā)展新模式還有多重含義：一方面要適應增量房時代向存量房時代的轉(zhuǎn)型；另一方面是適應購租并舉向租購并舉的轉(zhuǎn)型；第三是供求方式重大變化下，“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的新城開發(fā)模式，要向以城市更新為主、“大拆大建”為輔的房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型；第四，由住宅單一開發(fā)模式向提供產(chǎn)業(yè)支撐、多元公共服務，打造宜居宜業(yè)、居業(yè)聯(lián)動的生產(chǎn)生活環(huán)境轉(zhuǎn)型。
保障性住房建設方向已經(jīng)明確
據(jù)新華社報道，今年9月4日，規(guī)劃建設保障性住房工作部署電視電話會議在京召開，會議明確了我國規(guī)劃建設保障性住房所面臨的問題和今后的工作方向。其中提出，保障性住房要實施嚴格封閉管理，不得上市交易。
隨后，國務院常務會議審議通過的《關(guān)于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》(簡稱《指導意見》)下發(fā)各地?！吨笇б庖姟访鞔_，對保障性住房實施嚴格的封閉管理，禁止違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場；同時，工薪收入群體購買的保障性住房不得長期閑置等。
中信證券研究報告顯示，現(xiàn)階段所說的保障性住房，主要是指配售型的保障性住房，而不是保障性租賃住房。當前政策的重點從強調(diào)保障性租賃住房轉(zhuǎn)向強調(diào)配售型保障房，符合核心城市住房租金持續(xù)走低，開發(fā)投資相對低落，特大超大城市居民居者有其屋的要求遠遠沒有得到滿足的現(xiàn)實要求，也有利于進一步實現(xiàn)住有所居的目標和穩(wěn)定開發(fā)投資。
從目前的政策來看，對于配租型保障房(包括公租房、保障性租賃住房)而言，政策一直強調(diào)“不能上市交易”。而對于配售型保障房而言，目前各地對上市交易管理規(guī)定不一。
當前，共有產(chǎn)權(quán)房是配售型住房保障供應的主要方式，多地已出臺政策封閉運行。業(yè)內(nèi)認為，隨著《關(guān)于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》的落地，后續(xù)配售型的保障性住房將進一步擴容，尚未入市的共有產(chǎn)權(quán)住房的政策口徑將會越來越嚴。
以一線城市為例，上海共有產(chǎn)權(quán)住房尚未封閉管理。北京、廣州、深圳均已實施封閉流轉(zhuǎn)。
2017年9月，北京住建委等聯(lián)合印發(fā)的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》顯示，“共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額……轉(zhuǎn)讓對象應為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。新購房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為‘共有產(chǎn)權(quán)住房’”。
2020年1月，廣州市住建局印發(fā)《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法的通知》，其中明確“共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)實行封閉運行。”廣州市住建局在解讀文件中指出，封閉式運行是指暫不允許承購人購買政府產(chǎn)權(quán)份額取得完全產(chǎn)權(quán)，承購人只能通過轉(zhuǎn)讓自持產(chǎn)權(quán)份額退出共有產(chǎn)權(quán)住房。
2023年7月，深圳市住建局發(fā)布的《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》亦明確，共有產(chǎn)權(quán)住房實行封閉流轉(zhuǎn)制度。購房人自簽訂買賣合同之日起未滿五年的，不得轉(zhuǎn)讓所購共有產(chǎn)權(quán)住房；自簽訂買賣合同之日起滿五年的，可以將所購共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)讓給符合條件的對象。
熱點二線城市中，杭州、南京等城市的共有產(chǎn)權(quán)住房可上市交易。對于已有的共有產(chǎn)權(quán)住房，揚子晚報援引南京市房管部門主管住房保障相關(guān)負責人的話稱，按照“老項目老辦法、新項目新辦法”的原則，現(xiàn)有的保障房上市是不受影響的，未來新推出的保障房就要按照完全封閉管理的原則來執(zhí)行。
李驍認為，目前總體的政策意圖是按照“雙軌制”的定位在推進的，在這個大判斷下，保障性住房建設和供給會量速雙升應該是合理的判斷。“我認為后續(xù)配售型的保障房規(guī)?？傮w會有大幅度提升，但并不會在保障房體系中占據(jù)主要地位，配租型、配售型等為代表的全部保障房體系，最終和商品房體系相互補充，并駕齊驅(qū)。”
各地已著手健全保障性住房體系
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜提到，“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”是中央對新階段房地產(chǎn)形勢的重要定調(diào)和判斷，在此情況下，過去市場過熱階段出臺的限制性政策正在逐步退出或優(yōu)化。截至目前，多地房地產(chǎn)政策已基本放開，全國僅剩10個左右核心城市仍有一定限制性政策。短期來看，繼續(xù)降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費仍將是核心城市支持剛性和改善性住房需求的重要舉措；另外，為更好地滿足改善性住房需求，預計限價政策將得到優(yōu)化，促進高品質(zhì)住房價格回歸市場。
業(yè)內(nèi)認為，在完善市場化住房政策的同時，推進保障性住房建設、城中村改造，有利于保障和改善民生，有利于擴大有效投資，是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的重要舉措。
隨著中央頻頻發(fā)聲，地方也在積極跟進。廣州、無錫、合肥、無錫等城市的地產(chǎn)新政中，均提到要強化住房保障。在以公租房、保租房為主的籌集建設的基礎上，均加上了“規(guī)劃建設保障性住房”或“建立健全配售的保障性住房體系”等措辭。
以廣州為例，9月19日，廣州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》。在供給端，提出加大保障房建設和供給。大力加快推動公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房發(fā)展。提高公共租賃住房保障水平，完善戶籍家庭公共租賃住房保障方式；支持各類市場主體積極參與，多主體、多渠道籌集建設保障性租賃住房；建立健全配售的保障性住房體系，穩(wěn)慎有序開展規(guī)劃建設。
華泰證券研報指出，從地方政府的表述中可以看出，在2021年以來大力發(fā)展保障性租賃住房、與公租房共同發(fā)揮兜底保障作用的基礎之上，建設配售的保障性住房體系或?qū)⒊蔀榻酉聛硇碌陌l(fā)力方向。
中信證券研報還提出，城中村改造和保障房建設相輔相成，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈期待結(jié)構(gòu)性改革和周期政策共同發(fā)力。保障房建設本身受益于城中村改造，即城中村改造所創(chuàng)造的新的城市開發(fā)空間可以部分用于保障房建設。穩(wěn)住房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈離不開穩(wěn)商品房需求的政策，也離不開更低的住房按揭貸款利率，但更需要結(jié)構(gòu)性改革舉措。廣州公布了城市更新專項規(guī)劃和城中村改造專項規(guī)劃，探索房票安置政策，拓寬城中村改造資金支持渠道，破解城中村改造難題，提升改造效率。華泰證券預計，未來城中村改造也將積極推進。城市劃撥用地用于建設保障性住房的速度可能更快，而啃硬骨頭式的城中村改造影響可能更加長遠。兩項制度性改革都有可能擴大開發(fā)企業(yè)的業(yè)務范圍，也托底明顯趨于下行的產(chǎn)業(yè)鏈投資。(澎湃新聞記者 計思敏)
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