“認(rèn)房不認(rèn)貸”滿(mǎn)月前夜北京新房退熱
2023-09-28 16:48:00
來(lái)源：北京商報(bào) 中國(guó)青年網(wǎng)
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在“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地即將滿(mǎn)月、“金九”迎來(lái)收官之際，新政利好刺激的積壓需求開(kāi)始降溫。北京商報(bào)記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，數(shù)據(jù)層面，“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政后的近四周時(shí)間，北京新房共成交5117套，其中單周最高成交2473套，新政后周均成交與新政前四周對(duì)比，同比上漲39.2%。但隨著前期積壓需求的集中釋放，部分項(xiàng)目從一周賣(mài)出上百套，到項(xiàng)目到訪量腰斬50%，一度爆火的不打烊的售樓處也幾乎絕跡，新政帶來(lái)的熱度正在退去。
前半程一周百套
后半程到訪腰斬50%
“認(rèn)房不認(rèn)貸”讓北京樓市的“金九”開(kāi)了個(gè)好頭。在即將過(guò)去的9月，北京商報(bào)記者采訪了北京多個(gè)新房項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人和置業(yè)顧問(wèn)，他們均表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”給北京樓市帶來(lái)了一些刺激，尤其是對(duì)新房市場(chǎng)，9月的前兩周，項(xiàng)目到訪量和成交量均呈現(xiàn)成倍增長(zhǎng)。“一周賣(mài)上百套，這在新政之前是想都不敢想的。”
但隨著前期積壓需求的集中釋放，市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)新的變化。“上半月項(xiàng)目推進(jìn)‘風(fēng)風(fēng)火火’，一片熱鬧的氛圍；下半月不能用冷清來(lái)形容，但確實(shí)出現(xiàn)到訪量減弱的情況?？偨Y(jié)9月的表現(xiàn)，到訪端出現(xiàn)了明顯的虎頭蛇尾跡象。”有著八年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的某頭部房企北京項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李庸這樣描述近期北京樓市的變化。
“到訪量比高點(diǎn)腰斬，少了50%左右。”某央企項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人趙毅給出了更準(zhǔn)確的前后“差距”。趙毅稱(chēng)，以剛剛過(guò)去的周末作為比較，較前期高點(diǎn)少了50%，雖然市場(chǎng)短期熱度消退在預(yù)料之中，但一時(shí)還是難以接受。“我們?cè)绢A(yù)計(jì)熱度至少會(huì)持續(xù)到國(guó)慶假期后，但沒(méi)想到會(huì)走得這么早。”
針對(duì)到訪量熱度的消退，上述房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人給出了頗為一致的答案。“一方面，新政落地后，尤其是落地的首周帶來(lái)極高的成交潮，主要因?yàn)榍捌诜e壓的觀望購(gòu)房需求開(kāi)始釋放；另一方面，本輪市場(chǎng)熱度主要由改善客群支撐，但改善客群需求的釋放同樣有受限條件，那就是二手房置換的流通。許多意向購(gòu)房群體都被卡在‘賣(mài)一買(mǎi)一’的路上，所以市場(chǎng)熱度沒(méi)能維持住。”
不打烊的售樓處消失了
一個(gè)細(xì)節(jié)也可以反映當(dāng)前北京樓市的變化：“不打烊”的售樓處基本消失了。北京商報(bào)記者在走訪中了解到，“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政出臺(tái)后，短期大量購(gòu)房者涌入售樓處，多個(gè)新房項(xiàng)目也趁機(jī)開(kāi)啟24小時(shí)“不打烊”模式，但隨著短時(shí)熱度的消退，“不打烊”的售樓處也基本宣告暫時(shí)告一段落。“不是不愿意繼續(xù)，而是沒(méi)有那么多購(gòu)房者趕‘夜場(chǎng)’了，月初因?yàn)樘焯旒影酂溃F(xiàn)在反而有些不適應(yīng)了。”李庸如是說(shuō)道。
雖然到訪量有回落趨勢(shì)，但絕大多數(shù)樓盤(pán)的成交量明顯高于新政之前。“新政出臺(tái)后，帶來(lái)一個(gè)明顯的變化，到訪客戶(hù)更加精準(zhǔn)，湊熱鬧的反而沒(méi)那么多，目前項(xiàng)目成交轉(zhuǎn)化率仍然居于高位，證明市場(chǎng)信心還是有較大程度的提振。”
數(shù)據(jù)端也證實(shí)了李庸的觀點(diǎn)。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政后的近四周時(shí)間，北京新房共成交5117套，其中單周最高成交2473套，新政后周均成交與新政前四周對(duì)比，同比上漲39.2%。
“越是假期時(shí)間長(zhǎng)，
來(lái)看房的越少”
雖然成交數(shù)據(jù)有不錯(cuò)的表現(xiàn)，但多位受訪新房項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和置業(yè)顧問(wèn)均表示，對(duì)于接下來(lái)的“銀十”并不樂(lè)觀。
“9月初的一波高峰，我們的銷(xiāo)售表現(xiàn)挺不錯(cuò)，但目前市場(chǎng)表達(dá)的態(tài)度，可以說(shuō)是積壓需求的消耗，也可以理解為提前透支后續(xù)的購(gòu)買(mǎi)力。”某央企項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)告訴北京商報(bào)記者，現(xiàn)在可以期待“十一”長(zhǎng)假的又一波高峰，但根據(jù)此前幾年經(jīng)驗(yàn)，“十一”長(zhǎng)假售樓處到訪量并不會(huì)有過(guò)大增長(zhǎng)。“即便到訪量增加，但最終還是要看‘轉(zhuǎn)化率’，近期項(xiàng)目‘轉(zhuǎn)化率’已經(jīng)開(kāi)始走低，10月成交仍有待觀察。”
“越是假期時(shí)間長(zhǎng)，來(lái)看房的人群反而越少。”趙毅直言，雖然“十一”長(zhǎng)假給了購(gòu)房者更多的看房、選房時(shí)間，同時(shí)各大房企也會(huì)同步推出一些優(yōu)惠活動(dòng)配合營(yíng)銷(xiāo)，但多數(shù)情況下并不理想。去年就因?yàn)槭袌?chǎng)低迷，北京樓市的“金九銀十”基本消失了，今年雖然有“認(rèn)房不認(rèn)貸”加持，不過(guò)很明顯，這一勢(shì)頭未能貫穿到10月。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，近期“認(rèn)房不認(rèn)貸”等多項(xiàng)樓市政策刺激市場(chǎng)，但可以看到整體市場(chǎng)的銷(xiāo)售價(jià)格并沒(méi)有明顯上浮，甚至部分項(xiàng)目還有下調(diào)的動(dòng)作，之前有“蹭漲”的項(xiàng)目，也基本屬于“一日游”。這就給購(gòu)房者以預(yù)期，后面可能還會(huì)“下調(diào)”。因此，很多購(gòu)房者即便有購(gòu)房、換房需求，只要不是特別急迫，也更愿意再等等看，而不是選擇現(xiàn)在下手。“越來(lái)越理性的購(gòu)房者，是市場(chǎng)的新變化。”
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，傳統(tǒng)“金九銀十”特有的搶房、秒光、售罄等很難再現(xiàn)，但多個(gè)項(xiàng)目仍寄希望于“金九銀十”打一場(chǎng)翻身仗。北京商報(bào)記者在實(shí)地走訪中了解到，一些項(xiàng)目樓盤(pán)已經(jīng)在著手準(zhǔn)備“十一”長(zhǎng)假的優(yōu)惠活動(dòng)，“一口價(jià)好房 額外專(zhuān)享9.9折”“看直播享1%專(zhuān)屬折扣”“購(gòu)房專(zhuān)享多重好禮”……
購(gòu)房者坐等進(jìn)一步政策優(yōu)化
當(dāng)市場(chǎng)需求在短期內(nèi)快速釋放，下一波購(gòu)買(mǎi)力從何而來(lái)，成為李庸等人所焦慮的問(wèn)題。
據(jù)李庸介紹，近期不少客戶(hù)開(kāi)始表達(dá)等待限購(gòu)放開(kāi)的情緒，尤其是在同為一線城市的廣州率先“啟動(dòng)”后，也讓這一情緒被放大。
9月20日，廣州發(fā)布購(gòu)房新政。從政策變化來(lái)看，主要涉及兩點(diǎn)：其中限購(gòu)行政區(qū)域有所調(diào)整，即非限購(gòu)區(qū)的范圍擴(kuò)大，番禺、黃埔和花都三區(qū)納入非限購(gòu)區(qū)，這就使得此類(lèi)區(qū)域后續(xù)購(gòu)房沒(méi)有限購(gòu)的約束，增加了此類(lèi)區(qū)域的購(gòu)房熱度。此外，外地人購(gòu)房政策進(jìn)一步放寬，從過(guò)去的5年社保變?yōu)?年，明顯減少了外地人在廣州購(gòu)房的時(shí)間等待成本。
“其實(shí)不只是購(gòu)房者，我們也在等待進(jìn)一步政策。”李庸坦言，“認(rèn)房不認(rèn)貸”所帶來(lái)的需求釋放后，樓市“動(dòng)能”交接目前并不清晰，“一賣(mài)一買(mǎi)”成交周期較長(zhǎng)，短期內(nèi)無(wú)法形成集中爆發(fā)力。目前的市場(chǎng)，就像行人過(guò)紅綠燈，湊夠了才走一波，政策一步一步放寬，需求也一點(diǎn)一點(diǎn)釋放。“而且即便有政策惠及，一些老大難項(xiàng)目還是無(wú)法出清，這才是最真實(shí)的市場(chǎng)。”
北京商報(bào)記者走訪也了解到，當(dāng)前北京不同城區(qū)、板塊和項(xiàng)目之間的分化日益嚴(yán)重，中心城區(qū)比遠(yuǎn)郊區(qū)人氣更旺，熱點(diǎn)樓盤(pán)比一般樓盤(pán)成交更多。一些周邊配套還不錯(cuò)的項(xiàng)目，受政策影響成交量提升明顯，但位置比較偏遠(yuǎn)且周邊配套尚未開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，雖然人氣有所回升，但成交量沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)。
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