房企半年業(yè)績集體“擺爛” 巨虧背后的關(guān)鍵因素
2022-08-31 16:13:29
來源：第一財(cái)經(jīng)
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房企集體遭遇業(yè)績“滑鐵盧”的罕見場面，在2022年出現(xiàn)了。
隨著中報(bào)披露期來臨，房企密集釋放業(yè)績預(yù)告，但放眼望去，仍在正增長的企業(yè)屈指可數(shù)，巨虧幾十億、盈利暴跌成為行業(yè)常態(tài)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超50家房企上半年業(yè)績預(yù)虧，沒有虧損的也并不好過，龍頭企業(yè)同樣遭遇盈利“黑天鵝”。
建業(yè)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、金科股份、陽光城......此輪出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的房企，都不可避免滑入了虧損深淵；狀況稍好的房企如碧桂園、綠地控股、招商蛇口，也相繼出現(xiàn)利潤的大幅下滑。
如果說“增收不增利”、盈利空間下滑，已是地產(chǎn)行業(yè)此前的常態(tài)，如今房企批量出現(xiàn)業(yè)績滑鐵盧，則有一些受當(dāng)下行業(yè)環(huán)境影響的特殊原因。比如，銷售不振結(jié)算規(guī)模大跌、資產(chǎn)減值計(jì)提規(guī)模增加、外匯波動造成匯兌損失、停工之下利息資本化減少等。
這已不是一家企業(yè)經(jīng)營良好與否的問題，而是當(dāng)下房企面臨的普遍困境。房企債務(wù)壓頂、資金緊張，宛如蝴蝶顫動的翅膀，不僅降低了購房者信心，還導(dǎo)致施工進(jìn)度減緩、影響交付規(guī)模，最終“入不敷出”的房企，償債壓力則會繼續(xù)增加。
碧桂園總裁莫斌近日在投資者會上表示，市場下行周期之久超預(yù)期，從去年6月份到現(xiàn)在仍然處在下行期。而隨著貨幣政策、調(diào)控放松、保交樓措施等相繼發(fā)力，這些房企能等來柳暗花明的那天嗎？
半年虧損額最多超50億
2021年的業(yè)績還有房企至今“難產(chǎn)”，新一季的中報(bào)披露又到來了，從已公布數(shù)據(jù)看，當(dāng)下房企的生存處境不容樂觀。
虧損名單中，有已“爆雷”房企，也有尚未出現(xiàn)違約的企業(yè)。其中，已引河南國資入股的建業(yè)地產(chǎn)虧損規(guī)模最大，預(yù)期期內(nèi)將錄得50億～60億元的權(quán)益持有人應(yīng)占虧損，而上年同期該公司錄得7.29億元的權(quán)益持有人應(yīng)占溢利。
建業(yè)解釋稱，虧損主要?dú)w因于：房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，銷售同比下滑；新冠疫情影響導(dǎo)致工程進(jìn)度推遲，年內(nèi)交付體量下跌，結(jié)轉(zhuǎn)收入減少；商業(yè)租賃需求下降，投資物業(yè)公允價(jià)值增值減少；交付物業(yè)平均售價(jià)下降，毛利率減少；期內(nèi)存貨減值增加。
虧損規(guī)模同樣驚人的藍(lán)光發(fā)展，2021年便虧掉超百億，今年上半年再度預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損46億元，歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損43億元左右，預(yù)計(jì)2022年半年度歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為負(fù)。
已出險(xiǎn)房企陽光城，繼去年凈虧損近70億元后，出現(xiàn)了首個(gè)半年度虧損，預(yù)計(jì)上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損35～45億元，上年同期盈利19.9億元。去年歸母凈利潤8.09億元的正榮地產(chǎn)，預(yù)計(jì)上半年母公司擁有人應(yīng)占虧損25億～30億元。
主要從事一級房地產(chǎn)開發(fā)的中天金融，預(yù)計(jì)上半年虧損22億～35億元；河北房企榮盛發(fā)展，預(yù)計(jì)上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損18億～24億。與此同時(shí)，金科股份、首開股份、泰禾集團(tuán)、中南建設(shè)、天譽(yù)置業(yè)等房企，凈利潤虧損規(guī)模均超過十億元。
國資房企遠(yuǎn)洋集團(tuán)，也罕見遭遇業(yè)績滑坡。據(jù)該集團(tuán)未經(jīng)審核財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，上半年其營業(yè)額約234.12億元，期間溢利1.08億元，其他全面虧損9.88億元，全面虧損總額8.80億元；截至中期末，集團(tuán)資產(chǎn)總值2640.01億元，負(fù)債總值1922.54億元。
沒有跌入虧損境地的房企，盈利數(shù)據(jù)也不容樂觀。“宇宙房企”碧桂園發(fā)布公告稱，預(yù)計(jì)公司上半年核心凈利潤45億～50億元，股東應(yīng)占盈利2億～10億元，而2021年同期碧桂園的歸母凈利潤達(dá)150億元，今年盈利情況出現(xiàn)大幅下跌。
頭部房企招商蛇口，預(yù)計(jì)2022年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤為15億～21億元，同比降幅達(dá)到50.60%-64.71%；綠地控股上半年歸母凈利潤42.01億元，同比下降也達(dá)到了48.98%，扣非凈利潤43.77億元，同比下降43.8%。
此外，旭輝控股、時(shí)代中國、雅居樂、禹州集團(tuán)、中梁控股、合景泰富等多家規(guī)模房企，均錄得不同程度的業(yè)績下滑，其中禹州集團(tuán)、時(shí)代中國凈利潤跌幅均超90%，合景泰富凈利潤跌幅超80%，中梁控股凈利潤跌幅超60%。
能保持業(yè)績正增長的房企，或是少數(shù)經(jīng)營穩(wěn)健的國企央企，或是因此前基數(shù)小錄得正增長。銷售規(guī)模已沖到第二的保利發(fā)展，預(yù)期上半年?duì)I收同比增長23.19%至1108.47億元，營業(yè)利潤191.72億元，歸屬上市公司股東的凈利潤同比增長4.1%至107.21億元。
降價(jià)甩賣影響利潤
作為行業(yè)頭部企業(yè)，碧桂園也出現(xiàn)盈利大幅下滑，背后原因值得深思。
銷售業(yè)績、交付規(guī)模齊齊下滑，是房企遭遇盈利滑鐵盧的主因。在8月18日舉行的投資者會上，碧桂園總裁莫斌表提到，今年上半年，受疫情限制性措施影響，碧桂園交付規(guī)模下降，減慢了項(xiàng)目結(jié)算進(jìn)度，導(dǎo)致收入規(guī)模下降并影響了結(jié)算毛利及利潤規(guī)模。
同時(shí)，因行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的過程仍沒有結(jié)束，為了保障現(xiàn)金流的平衡，碧桂園在部分區(qū)域?qū)ξ脖P資產(chǎn)和要出清的資產(chǎn)有一些量價(jià)平衡的安排，對毛利構(gòu)成了較大壓力。
在其他房企給出的原因中，銷售均價(jià)下跌也多次被提及，成為影響當(dāng)期盈利的重要因素。榮盛發(fā)展表示，報(bào)告期內(nèi)，為促進(jìn)回款，公司部分項(xiàng)目通過一定程度的以價(jià)換量實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化，在利潤率面臨下行壓力的行業(yè)趨勢下，加劇了毛利率下降。
弘陽地產(chǎn)也表示，造成業(yè)績虧損的因素包括，受新冠影響，集團(tuán)的開發(fā)項(xiàng)目售價(jià)未及預(yù)期。金科地產(chǎn)稱，行業(yè)銷售整體大幅下挫，公司為刺激銷售回款，采取降價(jià)促銷及專項(xiàng)去庫存等措施，導(dǎo)致毛利率降低、銷售費(fèi)用增加。
第一財(cái)經(jīng)據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2022年上半年，銷售額排名前20的房企中，有12家的銷售均價(jià)都出現(xiàn)不同程度的下跌，另外8家的銷售均價(jià)上漲。
銷售均價(jià)下跌的12家房企包括碧桂園、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城中國、融創(chuàng)中國、龍湖集團(tuán)、綠地控股、新城控股、旭輝集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、金科集團(tuán)、世茂集團(tuán)。銷售均價(jià)上漲的8家房企包括萬科、華潤置地、招商蛇口、金地集團(tuán)、中國金茂、濱江集團(tuán)等。
其中，降價(jià)幅度超過10%的房企有四家，分別是碧桂園下跌15.6%，綠城中國下跌10.2%，綠地控股下跌11.7%，金科集團(tuán)跌幅最大，為21.9%。2022年上半年降幅度較大的碧桂園和金科集團(tuán)，銷售均價(jià)分別為8127元/平、7781元/平，都低于1萬元/平。
自2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)利潤增速已呈下降趨勢，隨著高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，企業(yè)利潤規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長。如今，房企大力降價(jià)甩賣，行業(yè)整體利潤率再度承壓。
不僅如此，因在售物業(yè)均價(jià)下滑、行業(yè)形勢持續(xù)低迷，多家房企存貨跌價(jià)準(zhǔn)備增加，對凈利潤影響較大。莫斌表示，出于謹(jǐn)慎性原則，期內(nèi)碧桂園對物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值增加；上坤地產(chǎn)稱，受疫情及市場環(huán)境影響，物業(yè)項(xiàng)目平均售價(jià)下跌，導(dǎo)致存貨減值撥備增加。
克而瑞表示，近年來，受行業(yè)盤整及疫情影響，房企加速“縮表”，資產(chǎn)減值計(jì)提現(xiàn)象普遍，這在一定程度拉低了凈利潤水平，甚至成為部分企業(yè)虧損的主因，影響不容忽視。從資產(chǎn)減值計(jì)提構(gòu)成來看，存貨跌價(jià)損失占最重頭。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，經(jīng)歷高速增長期，資產(chǎn)“虛高”企業(yè)不在少數(shù)，隨著行業(yè)回歸理性，房企資產(chǎn)減值虧損的“陣痛”或不可避免。但從長期來看，資產(chǎn)“瘦身”也是行業(yè)回歸理性的信號。
值得注意的是，除了交付規(guī)模下降、資產(chǎn)減值這兩大原因，停工影響利息資本化情況、以及匯兌損失，也對房企當(dāng)期業(yè)績造成較大影響。
藍(lán)光發(fā)展便表示，因部分項(xiàng)目非正常停工影響，依據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則對于不再滿足資本化的利息支出計(jì)入當(dāng)期損益，本期費(fèi)用化利息支出較大。同時(shí)，公司美元債因人民幣對美元匯率下降的影響，產(chǎn)生匯兌損失約2.5億元。
泰禾方面表示，報(bào)告期內(nèi)，受人民幣對美元貶值影響，泰禾持有的以美元計(jì)價(jià)的外幣借款及利息等產(chǎn)生匯兌損失約5.53億元，而去年同期為匯兌收益1億元。此外，期內(nèi)公司部分房地產(chǎn)項(xiàng)目完成交付，但由于項(xiàng)目工期延長導(dǎo)致成本增加，產(chǎn)生少量虧損。
當(dāng)下，銷售及盈利規(guī)模增長，已經(jīng)不是房企追求的首要指標(biāo)，如何穩(wěn)住現(xiàn)金流“活下去”才是生存要義。莫斌稱，在市場下行和市場筑底的過程中，最重要的是以現(xiàn)金流為核心。做好資產(chǎn)負(fù)債和利潤表的平衡，保證公司能夠活下去，活到健康的市場到來。
東興證券表示，近日住建部、財(cái)政部、央行等有關(guān)部門出臺措施，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。在“用足用好政策工具箱”的指導(dǎo)下，政策有望正進(jìn)入新一輪釋放期，紓困力度與需求刺激力度都在進(jìn)一步加強(qiáng)。
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