張寶通：不要被黃奇帆房地產(chǎn)預(yù)測(cè)誤導(dǎo)了
2022-04-18 10:42:19
來(lái)源：西部決策網(wǎng)
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我國(guó)住房全面商品化以后，房?jī)r(jià)迅速上漲。當(dāng)時(shí)的專(zhuān)家說(shuō)房地產(chǎn)有泡沫，勸購(gòu)房者等泡沫破滅后再買(mǎi)。但誰(shuí)聽(tīng)誰(shuí)上當(dāng)，本來(lái)能買(mǎi)個(gè)小三室，隔一年只能買(mǎi)個(gè)大客廳，再過(guò)一年就只能買(mǎi)個(gè)廁所了。這些年買(mǎi)房的人誰(shuí)虧了？炒股票的有多少人賺了？因?yàn)橹袊?guó)正處在城市化高速發(fā)展階段，房?jī)r(jià)的上漲是大趨勢(shì)，房?jī)r(jià)的波動(dòng)大都是政府調(diào)控導(dǎo)致的。由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，引起社會(huì)不滿(mǎn)，國(guó)家實(shí)行房住不炒政策，但只是遏制了房?jī)r(jià)的暴漲，并不能阻止房?jī)r(jià)的上漲。中國(guó)的房地產(chǎn)是沒(méi)有泡沫的，泡沫是在城市化完成之后出現(xiàn)的現(xiàn)象，像美國(guó)的次貸危機(jī)和日本的房地產(chǎn)跳崖。
網(wǎng)上流傳的黃奇帆房地產(chǎn)預(yù)測(cè)基調(diào)是唱衰，其主要依據(jù)是中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已達(dá)65%，接近飽和狀態(tài)。其實(shí)65%是偽城鎮(zhèn)化率，它是把農(nóng)民工在城鎮(zhèn)打工超過(guò)半年就算上了，其實(shí)這些人還會(huì)回農(nóng)村，不會(huì)在城市買(mǎi)房，對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)際沒(méi)有影響。影響房?jī)r(jià)的是市民化率，而中國(guó)的市民化率才45.4%，而國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家已達(dá)90%左右了。這就是說(shuō)，中國(guó)要建成現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)，在城市定居的人還會(huì)翻番，房?jī)r(jià)怎么可能跌呢？致于中國(guó)人口增速的下降和老齡化是一個(gè)緩慢的過(guò)程，相對(duì)于市民化進(jìn)程是無(wú)足輕重的，對(duì)市民化率沒(méi)有太大的影響，因而對(duì)房?jī)r(jià)也不會(huì)有太大的影響。
黃奇帆看衰房地產(chǎn)的另一個(gè)主要原因是空置房很大。其實(shí)中國(guó)的空置房主要在農(nóng)村和小城鎮(zhèn)，其次在三四線城市，至于一二線城市空置房的壓力目前并不大。一是國(guó)家實(shí)行房住不炒和限購(gòu)政策，炒房已經(jīng)被遏制住了；二是國(guó)家要推行房地產(chǎn)稅，炒房客手里的房大都在出手；三是一二線城市人口是凈流入的，購(gòu)房租房的需求會(huì)消化掉空置房。有人說(shuō)，由于中國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行獨(dú)生子女政策，將來(lái)爺爺奶奶和父母的房子要留給子女，中國(guó)的房子會(huì)跌成白菜價(jià)。其實(shí)爺爺奶奶的房子大都在農(nóng)村，父母的房子大都在縣城，而子女在北京上海和省城，還是需要購(gòu)買(mǎi)房子的。
黃奇帆對(duì)房地產(chǎn)的分析預(yù)測(cè)是建立在住房全面商品化基礎(chǔ)上的，想用全面商品化來(lái)解決中國(guó)的住房問(wèn)題，其實(shí)中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題恰恰是全面商品化的結(jié)果。改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，但收入差距拉大也很快。由于低收入群體買(mǎi)不起房，引起了全社會(huì)的不滿(mǎn)。中國(guó)的住房不能靠全面商品化解決，而需要實(shí)行雙軌制。對(duì)低收入家庭和新參加工作的年輕人，應(yīng)當(dāng)用公租房和共有產(chǎn)權(quán)房來(lái)解決。當(dāng)年房改的時(shí)候，由于受西方市場(chǎng)化的影響，把新中國(guó)三四十年建設(shè)的公房一刀切地賣(mài)掉了。如果當(dāng)初不賣(mài)，就是公租房的來(lái)源。亡羊補(bǔ)牢為時(shí)未晚，現(xiàn)在政府正在建設(shè)公租房和共有產(chǎn)權(quán)房。適應(yīng)新的形勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也應(yīng)當(dāng)做調(diào)整。（作者：陜西省社會(huì)科學(xué)院研究員 張寶通 ）
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