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2019年上半年，西安商品住宅成交量中90㎡以下的住宅成交占總成交的12.1%，相比2016年的占比31.6%，下降幅度很大。與此相對應(yīng)的是，120-150㎡之間住宅成交占比從2016年的22.3%增長至今年的36%。

住宅成交中三室以上的戶型占比增長幅度很大，這其中，增長的很大一部分是剛需群體。剛需群體的需求也發(fā)生了變化，不再是小面積、低總價，而是因購買的產(chǎn)品升級，滿足迫切的生活需求，例如孩子教育和出行便利等出現(xiàn)“被動買單”，剛需和改善需求的界限越來越模糊。上半年單價2萬左右的華潤悅府搖號，半數(shù)都是剛需家庭。這些事實(shí)也在半年的點(diǎn)上，讓我們重新審視剛需人群，重新定義新剛需群體。

市場：剛需房子越買越大

（圖片來源中原地產(chǎn) 數(shù)據(jù)來源西安房管局）

根據(jù)西安市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年到2019年上半年，100-120㎡面積段成交占比基本不變，110-150㎡面積段成交占比49.2%，占據(jù)市場近一半。從中可以直接看到市場方向的轉(zhuǎn)化，兩室成交占比嚴(yán)重下滑，三室、四室成為購房者的首要選擇，改善需求持續(xù)擴(kuò)大。

CRIC易居(中國)企業(yè)集團(tuán)股份有限公司|克而瑞項目總監(jiān)蔡瑞亮表示，從2016年下半年開始，改善性需求量和價格就開始了一個上升的過程。2016年市場成交價格基本維持在6500-7000元/㎡，隨著產(chǎn)品升級，大平層等高配產(chǎn)品進(jìn)入市場，價格持續(xù)上漲。另外，西安落戶政策放開帶來更多的剛需和改善性需求。從市場和購房人群的角度來說，都促成以上的現(xiàn)象：大面積需求增加，剛需能接受的價格上漲，改善需求擴(kuò)大。

價格：接受度水漲船高 

上半年樓市排號火熱的幾個樓盤，價格不低，但是剛需人群不少。其中，華潤置地悅府核驗通過1368人，剛需占比29.2%；中國鐵建萬科翡翠國際核驗通過5805人，剛需占比34.2%；大華錦繡前城核驗通過1243人，剛需占比41.3%。其中，中國鐵建萬科翡翠國際均價近14000元/㎡，華潤置地悅府均價2萬+，134㎡的房子總價在280萬+，最終仍有半數(shù)的房源被剛需家庭收入囊中。

對這個現(xiàn)象，蔡瑞亮表示，剛需購房者對于市場價格接受有一個循序漸進(jìn)的過程。此前，剛需可以接受的市場價格大概是8000元/㎡左右，從2017年到現(xiàn)在，剛性需求也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，今年上半年市場成交價格基本維持在12000-14000元/㎡左右，購房市場熱度不減，很多品牌樓盤的開盤都出現(xiàn)了搖號的情況，說明剛需購房者已經(jīng)能接受這個價格區(qū)間段。這是市場發(fā)展的必然趨勢，也是部分購房者“被動買單”的結(jié)果。

需求：新剛需和改善群體的需求重合

之前有購房者咨詢小編買房，他們是一家三口的小年輕家庭，此前一直住的是父母房子，是名下無房的剛需家庭。他們買房有幾個特點(diǎn)：一是父母幫忙帶娃，面積希望能大一點(diǎn)，每代人都能有自己的空間，需要150㎡以上；二是交通便利，方便夫妻倆上班，有教育資源，孩子能就近上學(xué)；三是雙方家庭支持的買房基金相對充裕，能接受的總價較高；四是房子的品質(zhì)要高，物業(yè)要好，后期升值空間也大。

此前，我們對剛需家庭的定位更多是從經(jīng)濟(jì)的角度來考慮，剛需家庭一般也會有先買一個性價比高的小兩室或者小三室來過渡，過幾年之后再進(jìn)入改善的階段。但是，隨著房價的上漲和限購的升級，剛需一步到位的需求變多，剛需和改善的邊界變得模糊，需求的重合越來越多，此前的剛需概念已不合時宜。

蔡瑞亮認(rèn)為，現(xiàn)在的剛需群體不少是之前觀望價格沒有來得及上車，因老人、孩子、結(jié)婚、落戶等剛性需求的人群；其次，因落戶政策放開，在西安落戶定居的群體。

產(chǎn)品：迫切需要房子品質(zhì)升級

這類新剛需群體，他們購房又有什么需求呢？首先，價格始終是他們的首要考慮因素，當(dāng)然，部分剛需人群對價格的接受度更高；其次，教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)等配套依舊是他們綜合考慮的條件，在選擇上更加注重居住的舒適感及生活的便捷性；最后，在面積上的選擇上，剛需購房者更關(guān)注三房或四房，不太會選擇兩室的房子，畢竟置業(yè)成本在增加，再改善頻率也會降低。

擅長房企研究與咨詢的蘭德咨詢之前發(fā)布調(diào)研結(jié)果認(rèn)為，房產(chǎn)市場的需求都在發(fā)生變化，不論是剛需還是改善，只有做出適合這種變化的產(chǎn)品，房企才能跑贏市場。那究竟做什么樣的產(chǎn)品呢？

剛需會升級：雖然面積不增，但產(chǎn)品類型、功能性能、精工品質(zhì)上需要進(jìn)一步升級。 改善會降維：面積會進(jìn)一步精縮，但功能、性能（包括綠色健康、智慧人居等）會進(jìn)一步提高。