社科院報告：2019年房地產(chǎn)市場自住屬性進(jìn)一步加強
2018-12-12 11:25:34
來源：經(jīng)濟(jì)參考報
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由中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華社《經(jīng)濟(jì)參考報》共同主辦，中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心、鳳凰財經(jīng)研究院協(xié)辦的《中國住房發(fā)展報告（2018-2019）》發(fā)布暨住房制度改革研討會11日在京舉行。《報告》課題組成員發(fā)布了多份專題報告。
《世界經(jīng)濟(jì)與住房發(fā)展報告》認(rèn)為，2017-2018年全球住房市場價格增速相對較高。長期來看，全球住房市場已經(jīng)進(jìn)入十年來最繁榮的時期。但是，與全球經(jīng)濟(jì)的隱憂相對應(yīng)，全球住房市場仍存在地域上的不均衡，如北歐、南歐、東歐、南美的住房市場持續(xù)低迷。美國的住房市場價格增速持續(xù)上升。
2018-2019年，在主要經(jīng)濟(jì)體較好經(jīng)濟(jì)前景的推動下，預(yù)測全球房地產(chǎn)市場在繼續(xù)保持繁榮的趨勢，甚至在下一波住房市場周期時具有更高的房價增速。但是，全球住房市場的不平衡也將加劇。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將呈現(xiàn)“好者更好、差者更差”的馬太效應(yīng)。新興經(jīng)濟(jì)體的住房市場整體上會發(fā)展較弱，但是“海上絲綢之路”沿線國家的住房市場可能會出現(xiàn)持續(xù)的繁榮。
《中國住房需求報告》指出，今年以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢面臨內(nèi)外部雙重壓力、金融財政政策定向“寬松”的同時，2018年7月底中央政治局會議繼續(xù)強調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題”、“堅決遏制房價上漲”，釋放了進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期的堅定信號，住房自住屬性得到進(jìn)一步強化，市場供需兩端逐步回歸理性。
綜合房地產(chǎn)市場周期、前期需求釋放以及政策調(diào)控的多重影響，預(yù)計明年市場仍將保持總體回調(diào)、平穩(wěn)釋放的總體走勢，出現(xiàn)持續(xù)震蕩、大幅下跌的概率較小。但局部地區(qū)和租賃市場仍存在供需矛盾緊張、市場預(yù)期向好的上行壓力，剛性需求和改善性需求有進(jìn)一步的釋放空間。
《中國住房金融報告》認(rèn)為，從房企融資在非金融業(yè)融資中的權(quán)重走勢看，房企相對加杠桿特點明顯。截至2018年三季度末，房企融資總額在非金融業(yè)融資總額中的權(quán)重較上年同期不降反升近2個百分點。增額權(quán)重上升幅度更為明顯，房企融資增額在非金融業(yè)融資增額中的權(quán)重升幅超過7個百分點。這說明，相對于非房企融資，房企融資杠桿不降反升。這樣一種走勢與房企融資調(diào)控和監(jiān)管的政策指向是背離的。自2016年9.30新政始，房地產(chǎn)相關(guān)融資調(diào)控和監(jiān)管政策發(fā)條持續(xù)趨緊，但是，前述指標(biāo)卻是不降反升，意味著此前房企降降杠桿政策在本報告期內(nèi)并沒有取得預(yù)期效果。
《中國住房城市政府調(diào)控報告》指出，2017年第四季度以來，各地地方政府堅持中央政府提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”和“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決遏制房價上漲”的政策基調(diào)，調(diào)控更加精準(zhǔn)、靈活、有效。進(jìn)入下半年后，隨著持續(xù)三年的調(diào)控政策逐漸顯現(xiàn)效應(yīng)，部分城市樓市逐漸顯露疲態(tài)，土地溢價率不斷下降、土地流拍不斷增加，部分城市的庫存又進(jìn)入上升通道。未來，一線城市可能微調(diào)調(diào)控措施，保持調(diào)控政策的適度；二線城市可能最具放松的沖動和條件，幻想激活樓市的熱度；三四線城市可能動用干預(yù)之手，極力維護(hù)樓市的溫度。
《中國住房用地報告》顯示，2017-2018年土地市場供給和需求都比較旺盛，但隨著時間的推移，市場有降溫的態(tài)勢。在調(diào)控措施不放松、國際環(huán)境驅(qū)緊、經(jīng)濟(jì)預(yù)期下行壓力加大的大環(huán)境影響下，房地產(chǎn)投資可能有所下行，由此可能引致土地市場的熱度在下一個年度里進(jìn)一步降低。預(yù)計隨著棚改貨幣化安置力度的下降、商品房庫存量的回升，在下一個年度里，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置面積、土地購置費會可能會從高位回落，呈現(xiàn)出下行的態(tài)勢；與此同時，全國土地出讓收入的增速可能會放緩。如果各地政府在供地節(jié)奏上未做出適應(yīng)性調(diào)整的話，在下一個年度里，住宅用地市場可能出現(xiàn)價量齊跌、溢價率不高且流拍率較高的狀況。另外，隨著租購并舉、發(fā)展住房租賃市場、支持住房租賃消費政策的逐步落實，以及利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案進(jìn)入落地期，加上2018年新個稅法中關(guān)于租金可抵個稅等鼓勵租房的政策在下一步實踐中得到實施，租賃住房的供給與需求可能都會大幅度增加，從而引致租賃住房用地供給與需求的增加，租賃住房用地市場將逐步發(fā)育成長為住房用地市場格局中的一個不可忽略的重要組成部分。
《中國住房市場監(jiān)管報告》指出，2018年，在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的大背景和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大邏輯下，政府的住房市場監(jiān)管政策主要從綜合監(jiān)管角度著力穩(wěn)定住房市場，從土地市場監(jiān)管角度著力提高土地利用效率，從銷售監(jiān)管角度著力維護(hù)市場秩序，確保各項政策落實效果，從租賃市場監(jiān)管角度著力建章立制，促進(jìn)租賃市場健康發(fā)展。
《中國住房保障發(fā)展報告》認(rèn)為，我國已經(jīng)建立多渠道、多元化的住房保障制度體系，住房保障工作取得了顯著成果。第一，城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難明顯緩解，住房保障范圍也明顯擴(kuò)大；第二，保障性住房和棚戶區(qū)改造項目建設(shè)擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展；第三，近年，除了公共租賃房制度建設(shè)，還發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房制度滿足多元化需求，還培育發(fā)展集體建設(shè)用地的租賃住房市場，促進(jìn)構(gòu)建租購并舉的住房保障制度體系。
解決飽受高房價、高房租困擾的中、低收入階層的住房問題是義不容辭的社會課題。為實現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)，應(yīng)積極建設(shè)新時代的租售并舉的住房保障制度。
《中國住房宏觀調(diào)控報告》認(rèn)為，2017-2018年我國住房市場宏觀調(diào)控在繼續(xù)堅持“房住不炒”的原則下，調(diào)控政策持續(xù)穩(wěn)定，特別是地方政府在調(diào)控上從嚴(yán)從緊，政策強化與擴(kuò)面并存，整體調(diào)控措施超過400多次，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。整體來看，持續(xù)穩(wěn)定從嚴(yán)的調(diào)控政策取得了較好的調(diào)控效果，房地產(chǎn)市場快速上漲的現(xiàn)象得到基本控制。
2018年我國住房市場將會從過去20年的住房高速增長期轉(zhuǎn)變到波動式增長和區(qū)域性增長并存的階段。面對這樣的形勢，未來住房市場調(diào)控在堅持“房住不炒”的原則下，要進(jìn)一步加強因城施策、分類調(diào)控的實效性，各城市要進(jìn)一步提高精準(zhǔn)調(diào)控、及時調(diào)控的能力。一是堅定不移推進(jìn)城鎮(zhèn)化。二是圍繞住房市場穩(wěn)定發(fā)展實現(xiàn)調(diào)控機制化、制度化。三是繼續(xù)堅持因城施策，差別調(diào)控的政策毫不動搖。四是加快住房市場長效調(diào)節(jié)機制建設(shè)。
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