美國房市初現(xiàn)降溫趨勢 中國買家繼續(xù)領跑全球
2018-08-06 17:29:41
來源：第一財經(jīng)
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在外國購房者中，中國買家無疑是出手最闊氣的一群。他們在美所購房屋的價格中位數(shù)高達43.91萬美元，比外國買家整體的購房價格中位數(shù)足足高出50%。
近年來一直受投資者追捧的美國房地產(chǎn)市場，逐漸呈現(xiàn)出降溫態(tài)勢。
美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）最近發(fā)布的2018年度報告（下稱“年度報告”）顯示，在最近的一年里（2017年4月~2018年3月），外國人在美國購房的金額同比下降了21%，從1530億美元降至1210億美元，占全美1.6萬億美元同期房屋銷售量的8%，其占比同比下降了2個百分點。其中，679億美元（56%）為居住在美國的外國投資者購房，而530億美元（44%）為未居住在美國的外國投資者所購買，均低于前一年的水平。該報告只涉及住宅房產(chǎn)，不包括商業(yè)房產(chǎn)和集合住宅（multifamily）投資。
居住和不居住美國的外國投資者在美買房金額變化 來源：NAR報告
與此同時，外國人在美所購住宅的房價平均值也從53.69萬美元下降到了45.4萬美元，表現(xiàn)出購房更低價格房屋的傾向。
NAR首席經(jīng)濟學家勞倫斯·云（Lawrence Yun）表示，經(jīng)歷了2017年的高速增長后，外國人最近在美國房地產(chǎn)的交易行為出現(xiàn)了降溫，幾乎又跌回了2016年的水平。主要的原因是，因庫存不足而推高的房價、國內(nèi)持續(xù)增長的就業(yè)率以及歷史性低點的利率，讓外國人不得不和國內(nèi)買家一同競爭有限的房屋供應。
中國買家連續(xù)6年穩(wěn)居第一
外國投資者在美國所占據(jù)的房地產(chǎn)市場，由這5個國家的買家占據(jù)了半壁江山：中國、加拿大、英國、印度和墨西哥。其中，中國已經(jīng)連續(xù)6年領跑，成為美國房地產(chǎn)最大的外國投資者來源國。在最近一年里，中國人購買的美國住宅金額高達304億美元，同比去年微降了4%，接近外國人在美購房總額的25%。
前五大在美買房國家歷年在美買房金額變化，中國從2013年起開始領跑 來源：NAR報告
其次是加拿大買家，貢獻了105億美元，卻同比驟降了45%。英國、印度和墨西哥分別以73億美元、72億美元和42億美元分列其后。
NAR總裁門登霍爾（Elizabeth Mendenhall）認為，雖然當下的全球環(huán)境面臨較大的不確定性，但美國房地產(chǎn)市場仍然被視為安全、有保障且可盈利的投資目的地。
外國投資者在美國購房的總體金額下降明顯，而房屋數(shù)量上僅降了6%，從28.4萬套下降到了26.68萬套。在購房數(shù)量上，中國買家同樣遙遙領先，以4.04萬套遠超第二名加拿大買家的2.74萬套，占外國人在美購房總數(shù)的15%。
年度報告也再次顯示出美國各州房地產(chǎn)冷熱不均的情況?？傮w而言，外國購房者主要集中在三大州——佛羅里達州（19%），加利福尼亞州（14%）和得克薩斯州（9%），亞利桑那州和紐約州以5%的份額并列第四位。中國人最青睞的是加利福尼亞，有38%的住房投資選擇了該州。位列第二和第三名的得克薩斯和佛羅里達則只占7%和6%。
根據(jù)海外房產(chǎn)網(wǎng)居外網(wǎng)的數(shù)據(jù)，今年以來，中國買家對美國房產(chǎn)興趣有所回升。2018年6月，中國買家對美國房源詢盤量詢盤量比去年12月高出48.1%。背后動因主要是對沖人民幣對美元貶值的風險。居外網(wǎng)CEO羅雪欣表示，現(xiàn)在的這波趨勢，與2016年人民幣急劇貶值、資本外流嚴重所引發(fā)的海外購房熱潮不同。如今的人們對中國的經(jīng)濟和人民幣匯率擁有信心，再加上資本管控和投資行為的愈加理性化，預測這波上漲趨勢將在未來一年里表現(xiàn)出穩(wěn)健而持久的態(tài)勢。
58%的中國投資者選擇全款買房
通常來說外國投資者購買的房產(chǎn)總價較高，報告顯示，最近的一年里，外國買家購房的均價為45.44萬美元，比美國市面上的房產(chǎn)均價29.06萬美元高出56%；外國買家購房的價格中位數(shù)為29.24萬美元，比全美市面上的房價中位數(shù)24.93萬美元高出約17%。9%的海外買家購買了100萬美元以上的豪宅，而在全美范圍內(nèi)，購買了100萬美元以上豪宅的買家比例不到3%。
在外國購房者中，中國買家無疑是出手最闊氣的一群。他們在美所購房屋的價格中位數(shù)高達43.91萬美元，比外國買家整體的購房價格中位數(shù)足足高出50%。報告認為，部分原因是中國買家更喜歡在市中心以及房價偏高的區(qū)域買房，比如加利福尼亞州、新澤西州、紐約州、得克薩斯州和華盛頓州。
報告還稱，和國內(nèi)買家相比，外國投資者在美國購房時更多采用現(xiàn)金支付的方式，接近一半（47%）的外國投資者用現(xiàn)金全款買房，而在全美房屋交易中，現(xiàn)金支付的平均比例只有21%。不居住在美國的外國投資者現(xiàn)金全款買房的比例高達72%，在美國居住的外國投資者現(xiàn)金購房比例為30%。
前五大國家在美買房全款和貸款比例 來源：NAR報告
在五大外國買家來源國中，印度人申請美國房貸的比例最高，約78%，而加拿大選擇全款買的比例最高，為78%。中國有58%的人在美國選擇全款買房，37%的人申請了美國貸款。
美國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商Attom Data Solutions此前的數(shù)據(jù)則稱，2016年和2017年美國人現(xiàn)金買房比例也出現(xiàn)了明顯的上升，達到28%左右的高峰，高出2000年以來20%左右的水平。原因之一是樓市太火熱，現(xiàn)金搶房可以更有優(yōu)勢。
數(shù)據(jù)顯示，52%的外國買家購房目的為自住。除了自住，中國人最普遍的購房目的是為了子女的教育。69%的中國買家在美國買了獨棟的房子，17%的中國買家買了公寓，10%的人買了聯(lián)排別墅，1%的人買了土地自己造房。
按照特朗普政府此前宣布的稅收計劃，未來將限制房屋貸款利率的稅收減免。目前帶息貸款在100萬美元以下的個人能享受稅收減免，但新法案擬將可享受稅收優(yōu)惠的貸款額度上限調整為50萬美元。因此，稅收新法案一旦在2018年落實，美國房地產(chǎn)高端市場勢必會受到打擊。事實上，據(jù)媒體報道，特朗普的稅收新法案在國會通過后，已經(jīng)有不少原本有意向購買美國高端地產(chǎn)的富豪選擇推遲購房，有的甚至取消了投資意向協(xié)議。（作者：第一財經(jīng)）
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