專家稱長租公寓市場尚未到風(fēng)口
2018-07-25 16:47:06
來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會7月21——24日在三亞舉行，“租購并舉”“長租公寓”成了本屆論壇的開場白。與會嘉賓認(rèn)為，長租公寓需要各方來試錯(cuò)，但對未來盈利不應(yīng)該太擔(dān)心。
“我認(rèn)為現(xiàn)在依然是住宅市場的最好時(shí)代，新城控股只是試水長租公寓，依然會深耕住宅市場。”7月22日，在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會上，新城控股高級副總裁歐陽捷如是說道。
在政策、市場、資本三重利好的影響下，長租公寓迅速發(fā)展，龍湖、佳兆業(yè)、中駿置業(yè)、旭輝、遠(yuǎn)洋、陽光城等多家房地產(chǎn)開發(fā)商開始介入長租公寓市場。對此，歐陽捷稱，“好像大家都在焦慮，從而謀求轉(zhuǎn)型，而我們并沒有。”
據(jù)歐陽捷透露，新城控股目前已經(jīng)進(jìn)軍租賃市場，成立長租公寓管理中心，但短期不會成為集團(tuán)主營業(yè)務(wù)。
“租賃現(xiàn)在太火了，沒有幾個(gè)房企不做、沒有幾家投資機(jī)構(gòu)不做。”貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，目前行業(yè)正處于第二曲線中，市場從上行周期進(jìn)入下行周期，下半年及明年的行業(yè)生存空間將整體性收縮，行業(yè)面臨新一輪的下行考驗(yàn)。從單一交易型業(yè)務(wù)向租賃、裝修等多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，特別是租賃，將會成為中介業(yè)務(wù)的“穩(wěn)定器”。下行周期中，從成交為王到品質(zhì)為王的轉(zhuǎn)變將會大大加速。作者：王存福
楊現(xiàn)領(lǐng)表示，地產(chǎn)市場正處于轉(zhuǎn)型期，不是黃金時(shí)代到白銀時(shí)代，而是從開發(fā)到服務(wù)時(shí)代。“未來市場肯定是80％來自個(gè)人，10％來自機(jī)構(gòu)，10％來自政府提供。”
“目前長租公寓盈利模式暫時(shí)不清楚，但未來盈利不需要太擔(dān)心。希望有更多人參與進(jìn)來，長租公寓各方需要試錯(cuò)，我不認(rèn)為現(xiàn)在到了風(fēng)口。”蛋殼公寓創(chuàng)始人崔巖做出如此論斷。
歐陽捷認(rèn)為，綜合種種因素考量，租賃市場很難產(chǎn)生真正的投資，現(xiàn)在租賃市場依然看不到盈利模式。
保利公寓管理有限公司總經(jīng)理方琳也認(rèn)為，房企做長租公寓的難點(diǎn)是收入覆蓋利息，核心問題是怎么通過運(yùn)營讓規(guī)模加速，民企要加大合作，爭取1＋1＞2，未來優(yōu)秀的企業(yè)會出現(xiàn)在渠道為王的企業(yè)中，運(yùn)營是內(nèi)功。
楊現(xiàn)領(lǐng)舉例說，“自如”還是分散式模式，與集中式不一樣。分散式難度要高很多。蛋殼數(shù)量達(dá)到15萬間，因?yàn)橛幸?guī)模才能發(fā)揮。集中式不一樣，一個(gè)項(xiàng)目就能發(fā)揮。
中國REITS聯(lián)盟秘書長王剛認(rèn)為，在長租公寓這塊，市場的歸市場，保障的歸保障，市場的應(yīng)該和平均收益率對得上，不能因?yàn)槭情L租和養(yǎng)老就沒有收益率，政府這塊更需要“補(bǔ)人頭”而不是“補(bǔ)磚頭”。
與會人士認(rèn)為，從現(xiàn)在看，在中國長租公寓更多的還是高端市場更受歡迎。除此之外，還有適應(yīng)中產(chǎn)階級的長租公寓產(chǎn)品應(yīng)該也可以勝出。“這主要是因?yàn)橘Y本還是趨利的。”王剛表示。
王剛指出，現(xiàn)在房地產(chǎn)流動(dòng)性比較差，REITS實(shí)施之后會讓價(jià)格更為公開，更利于資產(chǎn)配置。“中國現(xiàn)在需要的是股權(quán)類的REITS，真正REITS是靠本身資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流及增值。”王剛認(rèn)為，就目前現(xiàn)狀來看，我國與國外的REITS還有很大的差距。
事實(shí)上，在貫徹落實(shí)中央“房住不炒”“購租并舉”的定位之時(shí)，多地開始探索長租領(lǐng)域內(nèi)的新模式。特別是，今年4月25日，證監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)文稱，推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，并明確規(guī)定住房租賃證券化的基本條件、工作程序、自律監(jiān)管體系，這無疑為租賃市場再加一針“強(qiáng)心劑”。
王剛認(rèn)為，住房租賃市場證券化的意義在于，第一，財(cái)務(wù)融資目前較低的行業(yè)收益率給房企的發(fā)展帶來了很大的資金壓力，ABS與類REITS等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品給處于成長期的運(yùn)營商提供了更多的融資渠道。第二，資產(chǎn)證券化是房企規(guī)模化擴(kuò)張的“助力劑”，通過ABS與類REITS獲取的資金不僅可以用來維持項(xiàng)目運(yùn)營，還可以為快速發(fā)展的租賃行業(yè)增加擴(kuò)張“彈藥”來源。第三，資產(chǎn)證券化為市場不動(dòng)產(chǎn)帶來較好的流動(dòng)性，這種流動(dòng)性雖然暫時(shí)和真REITS無法相比，但對于整個(gè)市場的發(fā)展是不可或缺的一種嘗試。第四，可以使風(fēng)險(xiǎn)與收益重新劃分。
自去年以來，諸如保利、陽光城、碧桂園、招商局蛇口、越秀、旭輝等房企長租公寓運(yùn)營主體開始頻繁發(fā)行與住房租賃相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，魔方、鏈家自如、新派等長租品牌，均通過CMBS、ABS、類REITS等不同模式實(shí)施了租賃產(chǎn)品證券化，獲得重要的金融支持。
王剛認(rèn)為，實(shí)際上養(yǎng)老基金、社保都期望REITS出來，現(xiàn)在市場上提供的產(chǎn)品多數(shù)是2、3年的產(chǎn)品，養(yǎng)老基金和社保都是按照10年的維度來看的。由此，促使開發(fā)企業(yè)從重資產(chǎn)或者是從重開發(fā)銷售往重運(yùn)營、關(guān)注物業(yè)的長期價(jià)值考慮。
“我認(rèn)為現(xiàn)在依然是住宅市場的最好時(shí)代，新城控股只是試水長租公寓，依然會深耕住宅市場。”7月22日，在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會上，新城控股高級副總裁歐陽捷如是說道。
在政策、市場、資本三重利好的影響下，長租公寓迅速發(fā)展，龍湖、佳兆業(yè)、中駿置業(yè)、旭輝、遠(yuǎn)洋、陽光城等多家房地產(chǎn)開發(fā)商開始介入長租公寓市場。對此，歐陽捷稱，“好像大家都在焦慮，從而謀求轉(zhuǎn)型，而我們并沒有。”
據(jù)歐陽捷透露，新城控股目前已經(jīng)進(jìn)軍租賃市場，成立長租公寓管理中心，但短期不會成為集團(tuán)主營業(yè)務(wù)。
“租賃現(xiàn)在太火了，沒有幾個(gè)房企不做、沒有幾家投資機(jī)構(gòu)不做。”貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，目前行業(yè)正處于第二曲線中，市場從上行周期進(jìn)入下行周期，下半年及明年的行業(yè)生存空間將整體性收縮，行業(yè)面臨新一輪的下行考驗(yàn)。從單一交易型業(yè)務(wù)向租賃、裝修等多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，特別是租賃，將會成為中介業(yè)務(wù)的“穩(wěn)定器”。下行周期中，從成交為王到品質(zhì)為王的轉(zhuǎn)變將會大大加速。作者：王存福
楊現(xiàn)領(lǐng)表示，地產(chǎn)市場正處于轉(zhuǎn)型期，不是黃金時(shí)代到白銀時(shí)代，而是從開發(fā)到服務(wù)時(shí)代。“未來市場肯定是80％來自個(gè)人，10％來自機(jī)構(gòu)，10％來自政府提供。”
“目前長租公寓盈利模式暫時(shí)不清楚，但未來盈利不需要太擔(dān)心。希望有更多人參與進(jìn)來，長租公寓各方需要試錯(cuò)，我不認(rèn)為現(xiàn)在到了風(fēng)口。”蛋殼公寓創(chuàng)始人崔巖做出如此論斷。
歐陽捷認(rèn)為，綜合種種因素考量，租賃市場很難產(chǎn)生真正的投資，現(xiàn)在租賃市場依然看不到盈利模式。
保利公寓管理有限公司總經(jīng)理方琳也認(rèn)為，房企做長租公寓的難點(diǎn)是收入覆蓋利息，核心問題是怎么通過運(yùn)營讓規(guī)模加速，民企要加大合作，爭取1＋1＞2，未來優(yōu)秀的企業(yè)會出現(xiàn)在渠道為王的企業(yè)中，運(yùn)營是內(nèi)功。
楊現(xiàn)領(lǐng)舉例說，“自如”還是分散式模式，與集中式不一樣。分散式難度要高很多。蛋殼數(shù)量達(dá)到15萬間，因?yàn)橛幸?guī)模才能發(fā)揮。集中式不一樣，一個(gè)項(xiàng)目就能發(fā)揮。
中國REITS聯(lián)盟秘書長王剛認(rèn)為，在長租公寓這塊，市場的歸市場，保障的歸保障，市場的應(yīng)該和平均收益率對得上，不能因?yàn)槭情L租和養(yǎng)老就沒有收益率，政府這塊更需要“補(bǔ)人頭”而不是“補(bǔ)磚頭”。
與會人士認(rèn)為，從現(xiàn)在看，在中國長租公寓更多的還是高端市場更受歡迎。除此之外，還有適應(yīng)中產(chǎn)階級的長租公寓產(chǎn)品應(yīng)該也可以勝出。“這主要是因?yàn)橘Y本還是趨利的。”王剛表示。
王剛指出，現(xiàn)在房地產(chǎn)流動(dòng)性比較差，REITS實(shí)施之后會讓價(jià)格更為公開，更利于資產(chǎn)配置。“中國現(xiàn)在需要的是股權(quán)類的REITS，真正REITS是靠本身資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流及增值。”王剛認(rèn)為，就目前現(xiàn)狀來看，我國與國外的REITS還有很大的差距。
事實(shí)上，在貫徹落實(shí)中央“房住不炒”“購租并舉”的定位之時(shí)，多地開始探索長租領(lǐng)域內(nèi)的新模式。特別是，今年4月25日，證監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)文稱，推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，并明確規(guī)定住房租賃證券化的基本條件、工作程序、自律監(jiān)管體系，這無疑為租賃市場再加一針“強(qiáng)心劑”。
王剛認(rèn)為，住房租賃市場證券化的意義在于，第一，財(cái)務(wù)融資目前較低的行業(yè)收益率給房企的發(fā)展帶來了很大的資金壓力，ABS與類REITS等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品給處于成長期的運(yùn)營商提供了更多的融資渠道。第二，資產(chǎn)證券化是房企規(guī)模化擴(kuò)張的“助力劑”，通過ABS與類REITS獲取的資金不僅可以用來維持項(xiàng)目運(yùn)營，還可以為快速發(fā)展的租賃行業(yè)增加擴(kuò)張“彈藥”來源。第三，資產(chǎn)證券化為市場不動(dòng)產(chǎn)帶來較好的流動(dòng)性，這種流動(dòng)性雖然暫時(shí)和真REITS無法相比，但對于整個(gè)市場的發(fā)展是不可或缺的一種嘗試。第四，可以使風(fēng)險(xiǎn)與收益重新劃分。
自去年以來，諸如保利、陽光城、碧桂園、招商局蛇口、越秀、旭輝等房企長租公寓運(yùn)營主體開始頻繁發(fā)行與住房租賃相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，魔方、鏈家自如、新派等長租品牌，均通過CMBS、ABS、類REITS等不同模式實(shí)施了租賃產(chǎn)品證券化，獲得重要的金融支持。
王剛認(rèn)為，實(shí)際上養(yǎng)老基金、社保都期望REITS出來，現(xiàn)在市場上提供的產(chǎn)品多數(shù)是2、3年的產(chǎn)品，養(yǎng)老基金和社保都是按照10年的維度來看的。由此，促使開發(fā)企業(yè)從重資產(chǎn)或者是從重開發(fā)銷售往重運(yùn)營、關(guān)注物業(yè)的長期價(jià)值考慮。
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