棚改貨幣化比例下調(diào)： 三四線房地產(chǎn)短期利空？
2018-07-23 11:16:55
來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
分享到
當(dāng)前，決策層對(duì)于棚改貨幣化的態(tài)度已經(jīng)非常明確，即“棚改貨幣化不搞一刀切，房?jī)r(jià)上漲城市推進(jìn)安置房”。
棚戶(hù)區(qū)改造走勢(shì)如同陰云籠罩在房地產(chǎn)行業(yè)。
7月12日下午，住建部聯(lián)合發(fā)改委、財(cái)政部召開(kāi)工作會(huì)議談到棚改時(shí)表示，將因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，不搞“一刀切”。住建部明確表示，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式，開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行對(duì)棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款不予支持。
作為曾深刻影響三四線樓市的棚改政策，住建部這一則表態(tài)隨即便引發(fā)了業(yè)界巨大關(guān)注。7月20日，恒大研究院副院長(zhǎng)夏磊對(duì)外發(fā)布一則預(yù)判稱(chēng)，“當(dāng)前，政策已釋放出明確信號(hào)，去庫(kù)存任務(wù)基本完成，棚改貨幣化比例將大幅降低。”夏磊進(jìn)一步推斷稱(chēng)，“2018年，如果三四線城市貨幣化安置比例降至40%，商品房銷(xiāo)售面積將減少0.6億平，銷(xiāo)售增速降低5.8個(gè)百分點(diǎn)；貨幣化安置比例每降低5個(gè)百分點(diǎn)，三四線商品房銷(xiāo)售面積增速降低1.3個(gè)百分點(diǎn)。”
夏磊對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，以上結(jié)論是基于多年對(duì)政策的理解以及經(jīng)驗(yàn)判斷。而他的結(jié)論是，“棚改貨幣化即將落幕：去庫(kù)存任務(wù)完成，三四線房地產(chǎn)將深刻改變。”那么，棚改政策變化將會(huì)使三四線樓市產(chǎn)生哪些變化？
微妙的棚改變化
7月20日，一則廣為傳播的消息稱(chēng)：《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單發(fā)布。值得關(guān)注的是，去年首次上榜的碧桂園表現(xiàn)突出，成為榜單中排名躍升得最多的第10名企業(yè)。該公司以收入335.7億美元（人民幣2269億元）排在353位，較2017年躍升了114位。
在這則廣為傳播的文稿中，有句非常值得玩味的表述：“有分析認(rèn)為，《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單堪稱(chēng)一個(gè)時(shí)代的縮影。作為全球領(lǐng)先房企，碧桂園的成功一方面是得益于誕生在中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的偉大時(shí)代。”
作為一家主戰(zhàn)場(chǎng)在三四線城市的房企，碧桂園的高度躍升或許恰好得益于棚改政策。2014年3月，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，將棚戶(hù)區(qū)和城中村改造納入國(guó)家新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略中，并提出到2020年基本完成城市棚戶(hù)區(qū)改造的任務(wù)。2014年4月央行推出低利率PSL支持棚改，政府可以獲得足夠資金進(jìn)行貨幣化安置后，貨幣化安置比例迅速抬升，從2014年的9%攀升至2016年的48.5%，且棚改開(kāi)工套數(shù)顯著增加，從2013年的304萬(wàn)套到2015年的601萬(wàn)套。
夏磊認(rèn)為，棚改貨幣化安置是在三四線成交冷清、庫(kù)存高企的背景下提出，肩負(fù)三四線去庫(kù)存的歷史重任。而據(jù)恒大研究院測(cè)算，2016年-2017年，三四線通過(guò)棚改貨幣化去庫(kù)存分別為1.4億平和1.8億平，占銷(xiāo)售面積的14.8%和18%；當(dāng)前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%。
棚改貨幣化政策并非一路通行。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理歷年政策表態(tài)發(fā)現(xiàn)，自2014年棚改貨幣化安置政策提出以來(lái)，其表態(tài)就在依據(jù)市場(chǎng)變化發(fā)生微妙變化。2015年8月，住建部、國(guó)開(kāi)行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)棚改貨幣化安置的通知》提出，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行對(duì)商品住宅庫(kù)存量大、消化周期長(zhǎng)的市、縣，將從嚴(yán)控制對(duì)新建棚改安置住房項(xiàng)目的貸款支持；對(duì)實(shí)行貨幣化安置的棚改項(xiàng)目，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行將加大貸款支持力度；2016年2月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》，其中對(duì)于棚改貨幣化的提法是，“創(chuàng)新棚戶(hù)區(qū)改造體制機(jī)制，推動(dòng)政府購(gòu)買(mǎi)棚改服務(wù)，推廣政府與社會(huì)資本合作模式，構(gòu)建多元化棚改實(shí)施主體，發(fā)揮開(kāi)發(fā)性金融支持作用。積極推行棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置。因地制宜確定住房保障標(biāo)準(zhǔn)，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制。”
棚改貨幣化安置態(tài)度改變始于2017年8月。當(dāng)時(shí)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同發(fā)展改革委、財(cái)政部等六部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于申報(bào)2018年棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃任務(wù)的通知》（建辦保函〔2017〕551號(hào)）明確，商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式；2017年11月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目和資金管理的通知》（建保〔2017〕226號(hào)）進(jìn)一步明確，對(duì)商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開(kāi)工棚改項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行對(duì)棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款不予支持。
短期利空？
夏磊認(rèn)為，當(dāng)前，三四線庫(kù)存去庫(kù)存基本完成、房?jī)r(jià)上漲壓力增大，棚改貨幣化繼續(xù)大力度推行已不合時(shí)宜。
夏磊的判斷依據(jù)是，據(jù)他們測(cè)算，2016年-2017年，三四線城市通過(guò)棚改貨幣化去庫(kù)存分別為1.4億平和1.8億平，占銷(xiāo)售面積的14.8%和17%。三四線城市庫(kù)存持續(xù)降低，房?jī)r(jià)上漲壓力大：當(dāng)前去化周期和可售面積分別僅為2014年峰值的26.4%和37.2%，創(chuàng)近年新低； 2015年1月至今，58城商品住宅均價(jià)上漲49%，其中2017年1月至今上漲30%。
7月20日，同策房產(chǎn)咨詢(xún)股份有限公司研究部總監(jiān)張宏偉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“據(jù)我們了解的三四線城市中，大多數(shù)城市棚改的量平均為兩萬(wàn)到三萬(wàn)套，有的城市為四萬(wàn)到五萬(wàn)套，還有個(gè)別三四線城市甚至有十萬(wàn)套左右的量，如果城市短期內(nèi)貨幣化安置比例比較大的話，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)量?jī)r(jià)表現(xiàn)和開(kāi)發(fā)環(huán)境比較活躍，會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)快速上漲，我們了解到全國(guó)確實(shí)有這樣的案例。所以，原則上三四線城市中人口絕對(duì)量和棚改量都比較大的一些城市，市場(chǎng)仍然會(huì)看好，人口持續(xù)流出、棚改量也不大的城市，這類(lèi)城市短期內(nèi)不是那么看好。”
當(dāng)前，決策層對(duì)于棚改貨幣化的態(tài)度已經(jīng)非常明確。即“棚改貨幣化不搞一刀切，房?jī)r(jià)上漲城市推進(jìn)安置房”。近期，國(guó)開(kāi)行相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人接受新華社采訪時(shí)也表示，2014年以前，國(guó)開(kāi)行支持的棚改項(xiàng)目安置方式主要采取新建安置，純貨幣補(bǔ)償比例一般控制不超過(guò)20%；2014年年末，隨著房地產(chǎn)形勢(shì)變化和國(guó)家棚改安置政策調(diào)整，純貨幣補(bǔ)償比例一般控制不超過(guò)40%。2015年至2016年，根據(jù)去庫(kù)存任務(wù)要求，國(guó)開(kāi)行在住建部指導(dǎo)下，對(duì)接國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，加大對(duì)棚改貨幣化安置的支持力度，做好貨幣化安置與去庫(kù)存銜接。
正是因?yàn)榕锔恼叩木薮笞饔茫锔呢泿呕哒{(diào)整對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)多個(gè)層面預(yù)期產(chǎn)生了巨大影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，17只棚改概念股的總市值為3055.17億元，到7月8日時(shí)，上述概念股市值只剩2795.8億元，蒸發(fā)259.3億元。而在市值縮水前10房企中，9家三四線城市有項(xiàng)目；截至7月6日，滬深兩市139只房地產(chǎn)股票中，有110只自6月25日以來(lái)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。其中南都物業(yè)、保利地產(chǎn)、華僑城A等8家公司的區(qū)間跌幅超過(guò)了20%。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，“貨降實(shí)升”是個(gè)趨勢(shì)，在歷經(jīng)數(shù)次降準(zhǔn)之后，PSL作為基礎(chǔ)投放貨幣的作用下降，PSL收緊直接會(huì)帶來(lái)貨幣化安置的比例降低，實(shí)物化安置比例增加。當(dāng)然，這并不代表貨幣化安置即將落幕，未來(lái)貨幣化安置還會(huì)在棚改中起到重要作用。貨幣化安置的減少將直接影響到棚改區(qū)域的商品房去化節(jié)奏，對(duì)于三四線城市房?jī)r(jià)的上漲將起到一定抑制作用。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)也認(rèn)為，棚改貨幣化安置比例降低短期來(lái)講對(duì)于需求是一個(gè)利空影響。短期來(lái)看，全國(guó)樓市預(yù)計(jì)從下半年開(kāi)始降溫，明年會(huì)明顯降溫。“棚改貨幣化安置比例下滑會(huì)影響新房市場(chǎng)。棚改的推進(jìn)依然保持著一定的力度，對(duì)于拉動(dòng)GDP和房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模不會(huì)造成太大影響，但對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)造成影響，因?yàn)樨泿呕仓帽壤陆?，拆遷戶(hù)到手的錢(qián)少了，會(huì)降低他們買(mǎi)房的需求。”
不過(guò)，楊紅旭認(rèn)為，長(zhǎng)期走勢(shì)來(lái)看，棚改政策調(diào)整對(duì)樓市影響不大，因?yàn)榈?020年，基本上全國(guó)大部分地區(qū)的棚改都完成了，棚改完成之后，房屋的老化和更新就會(huì)保持一個(gè)正常的頻率，比如我國(guó)的建筑一般都是二十年三十年就面臨老化，按照三十年計(jì)算，也就是每年有百分之三左右的房屋是需要更新的。(作者：王營(yíng)、晏思思)
返回頂部