鞏富文：經(jīng)濟適用房糾紛不能游離于司法之外
2018-04-02 17:29:25
來源：西部決策網(wǎng)
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西部決策網(wǎng)——西部大開發(fā)（記者張永軍）經(jīng)濟適用房是國家住房政策調控的產(chǎn)物，也是一項惠民政策。經(jīng)濟適用房投放指標、建設、流轉等均依照國務院相關政策執(zhí)行，在過去的30年里，經(jīng)濟適用房依據(jù)政策、依靠政府管理發(fā)揮作用。人民法院對于此類政策性住房所產(chǎn)生的糾紛原則上不予受理。
但是隨著經(jīng)濟適用房制度的不斷完善以及經(jīng)濟適用房市場化調節(jié)手段的運用，經(jīng)濟適用房價格優(yōu)勢掩蓋下的經(jīng)濟適用房質量、流轉問題逐漸凸顯，經(jīng)濟適用房民事糾紛日益增多，僅依靠行政手段已經(jīng)不能涵蓋和解決經(jīng)濟適用房在市場化運營中產(chǎn)生的問題。而人民法院作為矛盾糾紛的最后一道防線卻又長期將經(jīng)濟適用房民事糾紛拒之門外。國家對經(jīng)濟適用房領域的管控在司法層面上出現(xiàn)了真空。大量的經(jīng)濟適用房糾紛政府管不著、法院不想管，老百姓投訴無門。
海南、北京、山東、浙江等地均出現(xiàn)了購房者要求退房等群體性糾紛。陜西西安以及周邊的二線城市在2014年至2016年出現(xiàn)了大量購房者集體起訴開發(fā)商房屋質量糾紛等，但是，全國多數(shù)法院認為經(jīng)濟適用房屬于國家政策調控范疇，不屬于人民法院司法權范圍。2011年至今，全國以經(jīng)濟適用房轉讓合同糾紛立案的案件共有263件,北京45件、江蘇34件、浙江30件，其余省份案件數(shù)量均不超過10件。法院對于經(jīng)濟適用房糾紛持不予受理態(tài)度，導致經(jīng)濟適用房這一國家房產(chǎn)調控制度在司法監(jiān)督上的缺位。
經(jīng)濟適用房不同于普通的商品房，經(jīng)濟適用房制度的設計中包含了系統(tǒng)的政府職能，而該制度設計決定了人民法院司法權介入的有限性。全國以及陜西法院近年來案件受理和審理的實際情況也印證了這一點。但是司法介入的有限性并不等于司法放權。司法權和行政權在經(jīng)濟適用房領域的合理劃分是該制度向精細化、良性持續(xù)化發(fā)揮作用的必然要求。因此，經(jīng)濟適用房的受理以及審理應綜合考慮政策、法律等進行明確規(guī)范。既要讓老百姓的問題有解決的通道和途徑，也要避免人民法院大包大攬、越俎代庖。對此，全國政協(xié)委員、陜西省法院副院長鞏富文提出三點建議：
充分認識經(jīng)濟適用房的保障性、政策性，審慎受理有關民事案件。人民法院應對經(jīng)濟適用房的受理范圍審慎劃定，防止司法代替行政管理權。
經(jīng)濟適用房管理中購房人與管理部門為不平等民事主體，雙方之間不存在民事權益關系，其有關爭議不屬于人民法院民事案件受案范圍，人民法院不予受理；購房人與開發(fā)商簽訂的有關經(jīng)濟適用房的《商品房買賣合同》，系開發(fā)商代表政府配售經(jīng)濟適用房，其有關爭議人民法院不予受理。
區(qū)分經(jīng)濟適用房糾紛爭議內容，受理經(jīng)濟適用房使用環(huán)節(jié)中因該經(jīng)濟適用房而產(chǎn)生的物權糾紛或債權糾紛。
根據(jù)爭議的實質來界定行為的性質是厘清行政部門的行政權與人民法院司法權的有效方法。
經(jīng)濟適用房購房人在取得經(jīng)濟適用住房以后，在使用中產(chǎn)生的相鄰糾紛、出租、轉讓、出售糾紛，屬于平等主體之間的民事行為，因該行為所發(fā)生的糾紛，人民法院應予受理；
經(jīng)濟適用房的繼承問題屬于新主體申購資格審查范疇，人民法院不予受理。
正確認識有關經(jīng)濟適用房相關規(guī)定的效力，既要維護經(jīng)濟適用房制度的實施，也要確保經(jīng)濟適用房制度在法律框架內運轉。
審理有關經(jīng)濟適用房民事案件應當首先依據(jù)法律、行政法規(guī)進行審理和判決，維護相關主體民事權益，確保經(jīng)濟適用房在法律框架下有效運轉。經(jīng)濟適用房的有關政策以及規(guī)范性文件，在法律沒有明確規(guī)定的前提下可以參照，但不宜作為認定合同效力的依據(jù)。
但是隨著經(jīng)濟適用房制度的不斷完善以及經(jīng)濟適用房市場化調節(jié)手段的運用，經(jīng)濟適用房價格優(yōu)勢掩蓋下的經(jīng)濟適用房質量、流轉問題逐漸凸顯，經(jīng)濟適用房民事糾紛日益增多，僅依靠行政手段已經(jīng)不能涵蓋和解決經(jīng)濟適用房在市場化運營中產(chǎn)生的問題。而人民法院作為矛盾糾紛的最后一道防線卻又長期將經(jīng)濟適用房民事糾紛拒之門外。國家對經(jīng)濟適用房領域的管控在司法層面上出現(xiàn)了真空。大量的經(jīng)濟適用房糾紛政府管不著、法院不想管，老百姓投訴無門。
海南、北京、山東、浙江等地均出現(xiàn)了購房者要求退房等群體性糾紛。陜西西安以及周邊的二線城市在2014年至2016年出現(xiàn)了大量購房者集體起訴開發(fā)商房屋質量糾紛等，但是，全國多數(shù)法院認為經(jīng)濟適用房屬于國家政策調控范疇，不屬于人民法院司法權范圍。2011年至今，全國以經(jīng)濟適用房轉讓合同糾紛立案的案件共有263件,北京45件、江蘇34件、浙江30件，其余省份案件數(shù)量均不超過10件。法院對于經(jīng)濟適用房糾紛持不予受理態(tài)度，導致經(jīng)濟適用房這一國家房產(chǎn)調控制度在司法監(jiān)督上的缺位。
經(jīng)濟適用房不同于普通的商品房，經(jīng)濟適用房制度的設計中包含了系統(tǒng)的政府職能，而該制度設計決定了人民法院司法權介入的有限性。全國以及陜西法院近年來案件受理和審理的實際情況也印證了這一點。但是司法介入的有限性并不等于司法放權。司法權和行政權在經(jīng)濟適用房領域的合理劃分是該制度向精細化、良性持續(xù)化發(fā)揮作用的必然要求。因此，經(jīng)濟適用房的受理以及審理應綜合考慮政策、法律等進行明確規(guī)范。既要讓老百姓的問題有解決的通道和途徑，也要避免人民法院大包大攬、越俎代庖。對此，全國政協(xié)委員、陜西省法院副院長鞏富文提出三點建議：
充分認識經(jīng)濟適用房的保障性、政策性，審慎受理有關民事案件。人民法院應對經(jīng)濟適用房的受理范圍審慎劃定，防止司法代替行政管理權。
經(jīng)濟適用房管理中購房人與管理部門為不平等民事主體，雙方之間不存在民事權益關系，其有關爭議不屬于人民法院民事案件受案范圍，人民法院不予受理；購房人與開發(fā)商簽訂的有關經(jīng)濟適用房的《商品房買賣合同》，系開發(fā)商代表政府配售經(jīng)濟適用房，其有關爭議人民法院不予受理。
區(qū)分經(jīng)濟適用房糾紛爭議內容，受理經(jīng)濟適用房使用環(huán)節(jié)中因該經(jīng)濟適用房而產(chǎn)生的物權糾紛或債權糾紛。
根據(jù)爭議的實質來界定行為的性質是厘清行政部門的行政權與人民法院司法權的有效方法。
經(jīng)濟適用房購房人在取得經(jīng)濟適用住房以后，在使用中產(chǎn)生的相鄰糾紛、出租、轉讓、出售糾紛，屬于平等主體之間的民事行為，因該行為所發(fā)生的糾紛，人民法院應予受理；
經(jīng)濟適用房的繼承問題屬于新主體申購資格審查范疇，人民法院不予受理。
正確認識有關經(jīng)濟適用房相關規(guī)定的效力，既要維護經(jīng)濟適用房制度的實施，也要確保經(jīng)濟適用房制度在法律框架內運轉。
審理有關經(jīng)濟適用房民事案件應當首先依據(jù)法律、行政法規(guī)進行審理和判決，維護相關主體民事權益，確保經(jīng)濟適用房在法律框架下有效運轉。經(jīng)濟適用房的有關政策以及規(guī)范性文件，在法律沒有明確規(guī)定的前提下可以參照，但不宜作為認定合同效力的依據(jù)。
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