節(jié)后北京新盤將逐漸入市 剛需和高端置業(yè)加速分化
2018-02-23 10:27:51
來源：新京報(bào)
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節(jié)后北京新盤將“小步快跑”
南城成新盤供應(yīng)大戶，樓盤流行“高層+疊拼”搭配，剛需和高端置業(yè)加速分化
春節(jié)前后，北京樓市進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，開發(fā)商放慢入市步伐，新房市場供應(yīng)不足。根據(jù)北京市住建委的官方數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京1、2月份取得預(yù)售證的住宅項(xiàng)目共有7個(gè)，明顯少于去年同期的10個(gè)項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2月份受春節(jié)影響，市場供應(yīng)或?qū)⑦M(jìn)入低谷，成交也將受到影響。但是3月份之后，北京新盤將逐漸入市，并迎來供應(yīng)高峰。
2月僅3個(gè)項(xiàng)目入市
今年的春節(jié)假期恰好處于2月中旬，2月15日-21日的七天假期，外加春節(jié)前后的節(jié)日氛圍，嚴(yán)重影響2月全月的樓市供應(yīng)。截至目前，2月份共有3個(gè)項(xiàng)目入市，包括1個(gè)純新盤中海寰宇天下和2個(gè)老盤新推項(xiàng)目，分別是燕西華府和萬年·廣陽郡九號(hào)。而在1月份，共有和光塵樾、未來融尚家園、平悅園、京投發(fā)展·檀香府等2個(gè)純新盤和2個(gè)老盤新推項(xiàng)目入市。
供應(yīng)減少帶來的直接影響是成交量的下降。來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至1月底，今年北京新房物業(yè)（普宅+別墅+豪宅）新增供應(yīng)面積創(chuàng)下了一年來的新低，甚至只有去年“春節(jié)月”2月供應(yīng)的一半。1月北京樓市供應(yīng)大幅下挫，其中普宅供應(yīng)環(huán)比去年12月下跌73%，新增573套。別墅產(chǎn)品集中供應(yīng)100套，環(huán)比去年12月銳減了80%。
每年春節(jié)期間，大量“新北京人”都會(huì)加速外流，這導(dǎo)致春節(jié)以及前后成為新房供應(yīng)和成交出現(xiàn)淡季中的淡季。但是，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，進(jìn)入3月份后，前一年出讓的土地將轉(zhuǎn)化為新項(xiàng)目逐漸進(jìn)入市場，供應(yīng)增加將使成交速度加快，2018年整體供應(yīng)將出現(xiàn)提速，而價(jià)格限定使得預(yù)期走穩(wěn)，需求入市積極性也將有所提升，因此今年整體市場供需均將出現(xiàn)回暖。
大興房山豐臺(tái)是熱區(qū)
在新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的2018年預(yù)計(jì)部分開盤的17個(gè)項(xiàng)目中，有11個(gè)項(xiàng)目位于南城的大興、房山、豐臺(tái)等區(qū)域，其中大部分是純新盤。
另據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，在2017年成交的71宗住宅地塊中，大興是土地供應(yīng)大戶，成交14宗住宅地塊，位居第一，占比20%；房山以8宗地塊跟隨其后，占比11%；豐臺(tái)以6宗地塊排列第三，占比7%。
而且，上述宗地均屬于限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)房地塊，在利潤空間有限的情況下，開發(fā)商多會(huì)采用高周轉(zhuǎn)的模式，這意味著2018年南城將迎來限價(jià)商品房的集中供應(yīng)，南城將成為2018年北京房地產(chǎn)市場的熱門區(qū)域。
中原地產(chǎn)總經(jīng)理任莉表示，這兩年新房供應(yīng)多在西南或者是東南的南城區(qū)域，南城發(fā)展較晚，與東部和北部相比，其補(bǔ)漲空間更大。
值得關(guān)注的是，在上述大興14宗住宅地塊中，未來最高銷售均價(jià)不超過55016元/平米；最低是29000元/平米，為來自大興瀛海、黃村、魏善莊鎮(zhèn)的三宗共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然今年南城成為北京新房供應(yīng)大戶，但是分化也在加速，以南海子公園附近為主的亦莊板塊和南三環(huán)到南四環(huán)中間的豐臺(tái)板塊，成為高端樓盤和置業(yè)人群的熱門選項(xiàng)，而大興其他區(qū)域，由于受到價(jià)格、戶型限制，將迎來大批量剛需、首改需求的入場。
中小戶型重新成供應(yīng)主力
事實(shí)上，在北京1、2月份取得預(yù)售證的7個(gè)住宅項(xiàng)目中，90%以上都是超過90平米的大戶型。而在2017年更是以大戶型的中高端改善項(xiàng)目為主。
但這一現(xiàn)象將在今年全年有極大改觀。在新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的2018年預(yù)計(jì)部分開盤的17個(gè)項(xiàng)目中，有10個(gè)項(xiàng)目均推出了90平米之下的中小戶型，包括和悅?cè)A錦、金樾和著、旭輝城等5個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目。比如，由遠(yuǎn)洋、世茂、首創(chuàng)三家開發(fā)商聯(lián)合打造的萬和斐麗項(xiàng)目推出了60-90平米的中小戶型，客戶群體以年輕人為主，頤璟春秋因受“9070”戶型的限制，也以中小戶型為主。還有位于海淀區(qū)五棵松橋西南的塞納維拉·永定翠庭，推出的戶型包括50平方米一居、88平方米兩居和110平方米三居。
另一方面，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上來看，今年市場上將有大量“9070”戶型的商品房大量上市。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京成交的住宅用地中，有34宗規(guī)劃“9070”產(chǎn)品，供應(yīng)面積257萬平方米，約2.6萬套，面積占比高達(dá)72%。
郭毅認(rèn)為，隨著土地出讓環(huán)節(jié)已限定“9070”戶型的商品房大量上市，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將因此發(fā)生逆轉(zhuǎn)，中小戶型將再度成為市場主力。與此同時(shí)，由于限房價(jià)商品房的單套面積較小，總價(jià)偏低，使得新房市場覆蓋的消費(fèi)客群由去年單一的高端改善客群擴(kuò)展為剛需及“首改”客群。
此外，受"9070"戶型限制和項(xiàng)目銷售價(jià)格限制的影響，開發(fā)商為了給產(chǎn)品做出溢價(jià)，剩余30%的產(chǎn)品一般以大面積的平層或者疊拼為主，2018年北京房地產(chǎn)市場上，“高層+疊拼”將會(huì)成為一種普遍的產(chǎn)品搭配形式。
推盤頻率加快
值得關(guān)注的是，在2018年1月份新簽發(fā)銷售證的樓盤中，去年11月剛剛拿證的純新盤北京城建北京合院，再次拿證推出新貨。而于去年12月24日取證入市的泰禾·金府大院項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將盡快推出二期疊拼產(chǎn)品。此外，去年入市的中糧天悅壹號(hào)項(xiàng)目首次取證與二次取證時(shí)間相差也不過三個(gè)月時(shí)間。
不可否認(rèn)，開發(fā)商在項(xiàng)目推盤速度和頻率上都在加速。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，以前隨便定價(jià)都“日光”，根本不用快跑，現(xiàn)在市場沒有那么好了，而且又限價(jià)，開發(fā)商當(dāng)然要快跑，且項(xiàng)目在定價(jià)上會(huì)有更多的空間。
不過任莉認(rèn)為，分小批拿證最重要的原因是現(xiàn)在有資格的客戶少、不支持以前的大規(guī)模開盤，如果蓄客時(shí)間太長客戶容易流失，只能選擇差不多時(shí)間開一小批產(chǎn)品。“小步快跑將成為今年項(xiàng)目取證入市的一個(gè)趨勢。”任莉如是說。(記者 段文平)
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