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　　房企融資渠道面臨全面收緊的局面。近日恒豐銀行一份被曝光內(nèi)部文件顯示，其于1月29日下發(fā)關(guān)于暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)的通知，而恒豐銀行隨后也表示這是基于銀行貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整作出的正常經(jīng)營(yíng)決策，屬于暫時(shí)性?xún)?nèi)部管理措施。與此同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)以及各地銀監(jiān)局出政策和開(kāi)罰單“兩手抓”，對(duì)違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)融資實(shí)行高壓監(jiān)管。

 

　　除了商業(yè)銀行信貸渠道，信托公司銀信合作業(yè)務(wù)以及房企發(fā)債融資也依然受到監(jiān)管層嚴(yán)控。業(yè)內(nèi)人士表示，房企融資通道進(jìn)一步縮緊，資金鏈壓力將雪上加霜。隨著調(diào)控持續(xù)，樓市進(jìn)入調(diào)整期，資金獲取或成為2018年房企業(yè)務(wù)的關(guān)鍵。

 

　　銀行融資面臨嚴(yán)監(jiān)管

 

　　去年召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定“打好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)，重點(diǎn)是防控金融風(fēng)險(xiǎn)”，并明確“促進(jìn)形成金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)”。業(yè)內(nèi)人士表示，目前金融業(yè)涉及房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)總體平穩(wěn)，但金融資源過(guò)于集中在房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生較大風(fēng)險(xiǎn)，做好這一重點(diǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)防范勢(shì)在必行。在國(guó)家整體房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)之下，相關(guān)部門(mén)對(duì)涉及房地產(chǎn)企業(yè)融資的違規(guī)行為已經(jīng)體現(xiàn)出監(jiān)管高壓態(tài)勢(shì)。

 

　　銀監(jiān)會(huì)1月發(fā)布《2018年整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象工作要點(diǎn)》，第五條市場(chǎng)亂象就是“違反房地產(chǎn)行業(yè)政策”。上海銀監(jiān)局于1月29日下發(fā)《上海銀監(jiān)局關(guān)于規(guī)范開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的通知》，就并購(gòu)貸款展開(kāi)進(jìn)一步規(guī)范。《通知》要求，開(kāi)展并購(gòu)貸款必須符合規(guī)定的原則和條件，并購(gòu)貸款用途應(yīng)符合國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)政策，并購(gòu)貸款投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地并購(gòu)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)的，應(yīng)按照穿透原則管理。如發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行不符合業(yè)務(wù)開(kāi)辦條件或違法違規(guī)，不能有效控制并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)的，將采取責(zé)令暫停并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)及行政處罰等監(jiān)管措施。

 

　　從年初至今，各地銀監(jiān)局開(kāi)出的多張罰單也直指銀行為房地產(chǎn)企業(yè)提供違規(guī)融資的行為。如，浙商銀行杭州分行存在向資本金不到位的住房項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的事實(shí)，被浙江銀監(jiān)局處以20萬(wàn)元人民幣罰款；漢口銀行存在通過(guò)同業(yè)投資通道違規(guī)向“四證不全”的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款的事實(shí)，被湖北銀監(jiān)局處以50萬(wàn)元的罰款，3名相關(guān)責(zé)任人也受到了警告處分；交通銀行廈門(mén)分行因違規(guī)發(fā)放土地融資，內(nèi)部控制不足，未能防范假按揭、假征信、假評(píng)估等，“三查”不盡職，導(dǎo)致貸款被挪用，向四證不全的項(xiàng)目發(fā)放固定資產(chǎn)貸款，也被廈門(mén)銀監(jiān)局罰款150萬(wàn)元。

 

　　在宏觀調(diào)控和監(jiān)管高壓之下，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的表內(nèi)外融資也處于一種相對(duì)從緊的狀態(tài)，尤其對(duì)于新增授信，一直較為謹(jǐn)慎。在恒豐銀行上述內(nèi)部文件曝光后，一位股份制銀行人士也對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，其銀行內(nèi)部對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策一直是執(zhí)行“授信余額不增加”。

 

　　房企尋求多渠道融資

 

　　在銀行渠道收緊的背景下，一些有條件的房企也欲加快在債券市場(chǎng)融資的節(jié)奏。不過(guò)，境內(nèi)發(fā)債的渠道也依然處在嚴(yán)管之下。

 

　　最近，不少房企在境內(nèi)申請(qǐng)發(fā)債。2日，華僑城宣布，證監(jiān)會(huì)批復(fù)向合格投資者公開(kāi)發(fā)行總額不超過(guò)人民幣130億元公司債券。華夏幸福日前也公告稱(chēng)，公司收到上交所關(guān)于其非公開(kāi)發(fā)行公司債券掛牌轉(zhuǎn)讓無(wú)異議的函，發(fā)行總額不超過(guò)50億元。首開(kāi)擬進(jìn)行非公開(kāi)發(fā)行公司債60億元。

 

　　不過(guò)，記者也了解到，企業(yè)獲得監(jiān)管部門(mén)債券發(fā)行批復(fù)并不意味著立刻就能發(fā)債，目前，在國(guó)家整體的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)之下，監(jiān)管部門(mén)仍會(huì)嚴(yán)控房企的發(fā)債節(jié)奏。實(shí)際上，盡管房企融資需求旺盛，但境內(nèi)發(fā)行債券渠道依然是收緊的。

 

　　和過(guò)去兩年的整體趨勢(shì)一致，一些房企將視線投向海外市場(chǎng)，并盯上可轉(zhuǎn)債這一品種。1月30日，中國(guó)恒大在港交所發(fā)布公告稱(chēng)，擬發(fā)行2023年到期的180億港元可換股債券，年利率4.25%。碧桂園方面日前也發(fā)行了156億港元可轉(zhuǎn)換債券。同時(shí)，公司還以配股的方式融資約64億港元。

 

　　實(shí)際上，在房企融資通道全面收緊的背景下，資金獲得已經(jīng)成為房企業(yè)務(wù)的重中之重。連一向以資金鏈著稱(chēng)的萬(wàn)科，近日也釋放對(duì)現(xiàn)金流的重視。萬(wàn)科此前發(fā)布公告稱(chēng)，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮不再兼任總裁、首席執(zhí)行官，該職位由祝九勝繼任。郁亮坦言，萬(wàn)科一直以來(lái)都堅(jiān)持“以客戶(hù)為中心，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)”，祝九勝的工作就是對(duì)于資金的把控。

 

　　警惕還款高峰資金風(fēng)險(xiǎn)

 

　　日前，華遠(yuǎn)集團(tuán)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)指出，2010-2014年的5年間，房企債務(wù)只有8000多億元。2015-2016年兩年間，房企新增債務(wù)達(dá)到8500億元。據(jù)他估算，2017-2019年房企整體還債規(guī)模將超一萬(wàn)億元。其中，2018年，還債額度將達(dá)3300億元；2019年額度達(dá)到4700億元。

 

　　同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士表示，從2015年和2016年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債的期限結(jié)構(gòu)就可以預(yù)知：2015年占總量44%的房地產(chǎn)公司債采用了3+2年的期限結(jié)構(gòu)，有4%采用3+3模式；2016年發(fā)行的房地產(chǎn)公司債中，分別有18%和7%的債券采用了2+1年和2+2年的期限結(jié)構(gòu)，這些結(jié)構(gòu)的公司債都將在2018年進(jìn)入回售期，應(yīng)警惕回售帶來(lái)的企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　“房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)連跌7個(gè)季度，樓市變盤(pán)時(shí)點(diǎn)臨近。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員賴(lài)勤表示，從2015年一季度開(kāi)始,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)不斷攀升,于2016年一季度達(dá)到階段性高點(diǎn)，此后便一路下滑至今,由“寬松”變?yōu)?ldquo;偏松”,由“偏松”變?yōu)?017年三季度的“正常”,并在四季度變?yōu)?ldquo;偏緊”,已連續(xù)下跌 7個(gè)季度。他預(yù)計(jì)，2018年一季度，金融環(huán)境將小幅收緊,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)將停留在“偏緊”區(qū)間。

 

　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的高負(fù)債行業(yè)，在市場(chǎng)調(diào)控繼續(xù)收緊，資金面繼續(xù)偏緊的情況下，一旦銷(xiāo)售狀況不理想，企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)急劇上升。因此，能活下來(lái)的企業(yè)勢(shì)必要“耗得起”。

 

　　張宏偉認(rèn)為，隨著年終行情的退去,一二線城市和三四線城市的銷(xiāo)售將先后下滑,預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速仍將下滑，而結(jié)算周期拉長(zhǎng)。他預(yù)計(jì)，2018年第三季度將成為房企資金兌付壓力窗口期。（記者 梁倩 張莫）