不可抗力致房屋買賣糾紛法院怎么判？
2018-01-16 11:46:37
來源：北京晨報
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為遏制投資性購房，平穩(wěn)房價，近年來各地相繼出臺各項限購措施，甚至打出限購政策組合拳。2017年3月，北京市出臺《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，“商改住”項目遭遇史上最嚴限購，部分買受人由此喪失購買資格或購買能力受限，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。在此情況下，買受人要求退還購房定金和居間費，能否得到支持？近期，位于樓市熱點地區(qū)的房山法院結(jié)合“限購令”出臺后的轄區(qū)內(nèi)審理的相關(guān)案件，以案說法，對相關(guān)判例及其判決依據(jù)進行解讀。
糾紛案例
喪失購房資格
買受人要求退還購房定金
2017年3月12日，馬某與孫某簽訂房屋買賣合同，馬某以總價185萬元購買孫某位于房山區(qū)長政南街2號院內(nèi)辦公房屋一套。馬某于簽訂合同當(dāng)日給付孫某定金10萬元。合同簽訂后，孫某辦理了涉案房屋的還款解押手續(xù)，銀行于2017年3月24日出具《貸款結(jié)清證明》。
2017年3月26日北京市相關(guān)部門聯(lián)合發(fā)布京建發(fā)（2017）第112號《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，要求個人購買辦公類項目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)信息；2、在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。而馬某名下已有一套住房，不符合購買“商辦類”項目的購房資格。馬某起訴要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同，并返還10萬元定金。
孫某不同意解除合同，認為馬某雖然名下有房，但完全可以通過自行努力克服，如出售名下現(xiàn)有住房使自己具備購房資格，從而繼續(xù)履行合同。再者，孫某認為自己也承受了很大損失，即使解除合同也不能全部返還定金。他自己籌錢還了銀行貸款，現(xiàn)在這套房屋賣不了，他購買的另一套房屋首付款就沒辦法交付，還需要支付大筆違約金。
法院認為，該公告的出臺使馬某喪失購房資格，進而導(dǎo)致馬某與孫某簽訂的房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，雙方簽訂的合同目的無法實現(xiàn)，應(yīng)解除合同。該公告的出臺系不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，而且雙方對解除合同都沒有過錯，所以孫某應(yīng)該退還馬某定金10萬元。孫某沒有舉證證明自己的實際損失情況，所以對其同意部分退還首付款的意見，法院未采納。法院最終判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，孫某返還馬某購房定金10萬元。
法官說法
限購政策出臺前，商住房不列入家庭房產(chǎn)考核范圍。非京籍家庭，無論是否符合納稅和社保條件均可購買，而且商住房價格較普通住房價格低廉，所以商住房成為眾多在京無購房資格者或投資者的重要選擇。“商辦類”項目限購政策出臺，房屋買賣雙方的利益會受很大影響。
一些買房人因新政實施喪失購房資格或者無法辦理購房貸款，要求解除合同、由出賣人返還已付購房款和定金。但客觀上也存在著因限購政策調(diào)整商住房市場，導(dǎo)致買房人對房屋升值空間不樂觀，買房人以其不能辦理貸款要求解除合同從而擺脫風(fēng)險的情況。
對因房屋新政導(dǎo)致合同履行發(fā)生困難的，應(yīng)解除合同，并由賣房人退還定金和已付購房款，同時由雙方共同承擔(dān)損失。如果買房人在新政出臺后另行買房喪失購房資格，以達到不履行商住房買賣合同的目的，應(yīng)綜合對合同不能履行的主觀過錯程度，由其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。買房人雖然不能辦理購房貸款，但如賣房人能夠證明買房人有充分的履約能力，買房人以限購政策出臺不能辦理貸款主張解除合同不能成立，買房人應(yīng)繼續(xù)履行合同，否則構(gòu)成違約并應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
糾紛案例
買賣合同已解除
買受人要求退還居間費
2017年3月18日，趙某、賈某與北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（居間方）簽訂《存量房屋買賣居間合同》，約定出賣方與買受方同意居間方就房屋買賣事宜提供有償居間服務(wù)。在簽訂合同前，居間方已經(jīng)多次向買賣雙方提供居間服務(wù)，最終買賣雙方簽訂合同，趙某購買賈某位于房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)5號地某商業(yè)辦公樓5層3單元房產(chǎn)一套，房屋總價款197萬元，趙某擬申請貸款110萬元。
合同約定居間方的權(quán)利義務(wù)為：1、提供房地產(chǎn)信息、房地產(chǎn)交易咨詢服務(wù)和交易機會；2、提供買受方、出賣人雙方實地看房服務(wù)；3、轉(zhuǎn)達買賣雙方的立約意向等有關(guān)事項；4、提供訂約媒介服務(wù)，代擬房屋買賣合同；5、負責(zé)見證買賣雙方簽訂存量房屋買賣合同；6、保存存量房屋買賣合同一份，負責(zé)對合同條款進行解釋；7、受托代為保管買受方所付定金及相關(guān)費用；8、受托代為保管出賣方房屋產(chǎn)權(quán)證及原購房協(xié)議等資料；9、擬算稅費金額僅供買賣雙方參考。合同簽訂后，趙某向中介公司支付了3萬元居間費。
2017年3月26日北京市出臺《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，規(guī)定商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。趙某因不能辦理貸款無法繼續(xù)履行合同。趙某與賈某私下協(xié)商，雙方一致同意解除房屋買賣合同。
后趙某到中介公司要求退還居間費，雙方協(xié)商未果。趙某訴至法院，要求解除《存量房屋買賣居間合同》，并要求中介公司退還居間服務(wù)費3萬元。中介公司不同意其訴訟請求，認為趙某與賈某經(jīng)中介公司居間服務(wù)已經(jīng)簽訂了房屋買賣合同，其已經(jīng)完成了居間義務(wù)。雖然趙某與賈某之間的房屋買賣合同已經(jīng)解除，但居間服務(wù)合同并未解除。如果有違約方的話，由違約方支付居間費，如果沒有違約方，買賣雙方也需要支付必要的費用。
法院認為，因限購政策出臺趙某不能辦理貸款，如果繼續(xù)履行合同，趙某需要全款給付，這已遠超趙某簽訂合同之初的預(yù)期，并超出趙某的支付能力。趙某與賈某之間的房屋買賣合同已無法履行并已解除。所以，居間服務(wù)合同的合同目的無法實現(xiàn)，也無法繼續(xù)履行，應(yīng)解除三方簽訂的居間服務(wù)合同。
買賣雙方及中介公司對合同的解除都沒有過錯，并且中介公司已經(jīng)向趙某履行了促成訂立房屋買賣合同的義務(wù)，但沒有完成協(xié)助辦理過戶手續(xù)、辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)等合同義務(wù)。所以根據(jù)公平原則，中介公司應(yīng)該退還部分居間費。根據(jù)合同的約定及具體履行情況，酌定中介公司退還趙某居間費2.5萬元。
法官說法
當(dāng)前房屋買賣大多是通過房屋中介機構(gòu)提供居間服務(wù)完成的。居間服務(wù)合同應(yīng)明確約定買賣雙方及居間方的權(quán)利義務(wù)、居間費數(shù)額、居間費承擔(dān)方。買賣雙方在合同履行過程中若有約定的違約行為，一般由違約方負擔(dān)居間費。
新政出臺導(dǎo)致房屋買賣合同無法履行，合同應(yīng)予解除。對此，買賣雙方均無過錯，且需互擔(dān)損失。房屋買賣合同解除，居間服務(wù)合同亦無法繼續(xù)履行。
根據(jù)公平原則，房屋中介機構(gòu)應(yīng)在扣除從事居間活動支出的合理費用后返還居間服務(wù)費。關(guān)于支出費用的范圍，應(yīng)參考居間服務(wù)合同的履行階段以及中介機構(gòu)在居間服務(wù)中實際支出的人力、物力、財力等具體情況綜合考量。
因房屋中介機構(gòu)未及時履行受托義務(wù)，導(dǎo)致房屋買賣雙方因新政出臺無法繼續(xù)履行合同，房屋中介機構(gòu)應(yīng)根據(jù)其過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
房山法院的法官也提醒廣大市民，在房地產(chǎn)熱的今天，房屋買賣糾紛不斷，除了面臨政策風(fēng)險外，更多的是緣于相關(guān)人員法律常識的缺乏，面對狀況不知所措。類似的涉及房屋的常見糾紛還有房屋出租違約、租金賠償?shù)炔煌瑔栴}。法官也提醒廣大市民，在具體維權(quán)過程中，要注意證據(jù)的收集、訴訟程序等，要通過法律途徑理智維權(quán)。（ 作者：何欣）
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