2017年樓市供應成交雙雙減少 改善需求支撐北京新房市場
2018-01-04 10:37:49
來源：北京青年報
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2017年樓市供應成交雙雙減少 而北京銷冠簽約超50億元
改善需求 支撐新房市場
當時間正式走近2018年，經歷了過山車的2017年樓市交出了它的最終答卷。根據(jù)中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽26960套，同比2016年下降45%，二手住宅網簽總量為136237套，環(huán)比2016年全年下降50%，成交量雙雙出現(xiàn)腰斬。成交規(guī)模大幅縮水的另一面，有60個住宅項目網簽金額超過10億元，其中有16個項目超過20億，超過30億的有6個，單盤最高簽約額達53億，繼2013年和2016年后，北京再次出現(xiàn)銷冠超過50億的簽約。市場總量減半，這些盤為何走出獨立的行情？2018年的排行榜，是否還會延續(xù)這樣的格局？
新房市場成交量創(chuàng)歷史新低 成交金額同比減少近千億
如果退回到一年前，2017年1月4日，誰也無法準確預測到2017年北京樓市會發(fā)生什么。
2017年，北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造全國及北京歷史紀錄，一年內發(fā)布了近50次各種調控措施。經過連續(xù)6個多月的密集樓市調控，北京樓市經歷了過山車般的變化，從年初市場的火熱，到政策發(fā)布帶來的停滯，再到市場對政策逐漸適應，進入平穩(wěn)周期，樓市逐漸進入低谷徘徊。
在歷史最嚴格的限價，限購，限簽等政策影響下，北京新房和二手房成交全面陷入低迷，根據(jù)中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年，北京市二手住宅成交136237套，同比下降50%；成交面積1230.82萬平方米，同比下降51%。
新房市場方面，2017年北京合計住宅簽約量只有26960套，這也是北京樓市網簽以來的歷史最低值，同比下調45%。從成交金額看，1777億的住宅市場簽約額也是最近三年的最低值，較2016年的2699億元同比減少了近千億元。
雖然成交量和成交金額雙雙大降，但全年住宅網簽金額排行榜上，有60個住宅項目網簽金額超過10億元，其中有16個項目超過20億，超過30億的有6個，銷售額最高的項目是中國璽，全年實現(xiàn)簽約金額53億元。這是在2013年和2016年后，北京再次出現(xiàn)單盤超過50億的簽約。
《廣廈時代》查閱這份成交排行榜發(fā)現(xiàn)，位列前五名，簽約金額超40億的項目，無一例外都是大戶型為主的中高端項目，其中四個項目都內含別墅產品，套均面積最小的亦莊金茂府項目，成交套均面積也達到了約160平方米。
除了這些年網簽額超40億元的項目外，年度網簽額位列前二十的項目，幾乎無一例外都是面向改善型購房人，大戶型、別墅產品成為今年新房市場的主角。
供需雙向作用推高改善盤成交 大戶型社區(qū)成排行榜主角
定位準確、性價比高的項目今年最好賣，這幾乎已成為了業(yè)內的共識。以位列排行榜前列的昌平某項目為例，開盤價格相較置業(yè)顧問蓄客時的預估價格低出不少，促成了購房人在開盤現(xiàn)場的快速決策。
購房人小麥正是這樣一位，他購房的預算在1200萬元左右，主要就是為了改善一下目前的居住條件，之前看房的時候置業(yè)顧問給他報的預算一直是6萬多一平方米，按照這個價格，他只能購買一套上疊的戶型。而且置業(yè)顧問告訴他，上疊戶型會比較搶手，按照他排號的順序，有可能會買不到。因此，他還特意托了不少人，想托關系訂一套上疊。
不過在該項目開盤選房時，他發(fā)現(xiàn)，實際銷售價格比他預期低了不少。他的預算已經足夠可以購買一套中疊戶型。他介紹，算上排卡費等費用，他購買這套房子總房款在1200萬元左右。與開發(fā)商簽訂了兩份合同，具體的房款分為兩部分。地上部分是正常的住宅，合同面積180平方米左右，合同金額是1170萬元左右，地下部分簽的是倉儲銷售合同，合同面積80平方米左右，而實際使用面積則有180平方米，同時還有贈送的精裝院子。這樣算下來，1200萬元買到了超過350平方米的使用面積，這個已經超出了他預期，于是當時就訂房簽了合同。
像小麥一樣的購房人撐起了2018年的新房市場。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領指出，房地產市場在由數(shù)量驅動向品質驅動轉變，品質居住時代已經來臨。而品質居住時代的主要購買力之一，就是城市中高收入家庭的改善需求，通過住房、地段、附屬資源等方面提高居住質量。
有業(yè)內人士稱，研究改善型購房人的居住需求，已經成為開發(fā)商的主要課題。如何解決他們家庭結構改變帶來的空間需求，如何解決家庭物品不斷增多后的收納需求，如何滿足同一空間三代同堂、適老適幼的細節(jié)設計等等，對于這些人群的生活方式、生活習慣，開發(fā)商現(xiàn)在可能比任何人都要了解。
不過，也有業(yè)內人士指出，改善需求市場潛力大只是今年排行榜以大戶型、改善盤為主力的一方面原因。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，2017年市場新建商品房的成交，主要是來自于2015年和2016年出讓的土地。而2015、2016年的土地市場整體是一個地王頻出的狀態(tài)，北京多個四環(huán)以內的地塊，樓面地價都達到，甚至超過了五萬元。由此來倒推這些地塊未來的這種合理的房價成本，再疊加上開發(fā)成本和財務成本之后，那么合理的房價水平就應該是八到十萬元，在這樣的一個價格區(qū)間內。而對于這個價位上的產品，其實從開發(fā)商的角度上來講，這個定價，那么他能倒推的這部分的客群，其實就是高端改善的客群。也正是這個原因，衍生出2017年市場以高價、大戶型產品為主的供應結構。
由于供應層面主要是聚焦于這種大戶型的高端改善產品，那么市場的成交也只能是以這種產品為主。供應的單一就會造成成交的單一，因此排行榜被高價、大戶型的項目所占據(jù)也是自然的事。
2018成交排行榜或洗牌 不同需求購房人支撐不同市場
2018年，北京的新房市場會不會還以改善盤唱主角呢？有業(yè)內資深人士指出，改善需求一定是未來市場的主力需求。
該業(yè)內人士指出，2018年，是我國取消福利分房施行買房貨幣化的第二十個年頭。這二十年間，無論是供需結構、土地政策、產品迭代、營銷手段、房價漲幅，都發(fā)生了翻天覆地的變化。
如果以從前、現(xiàn)在、將來，三個時間緯度來劃分買房人群，1998年至2003年，是最早的買房人，開發(fā)商一律稱為客戶，媒體一律稱為買房人。也就是最早通過房產獲益的人們，他們要么成為“成功人士”，要么成為城市中產。
2003年至2012年左右，隨著產品的多元化和房價的不斷攀高，無論是媒體還是開發(fā)商，都對買房人群劃分方式產生分歧，畢竟維度不同，分類不同。
而目前地產營銷者劃分人群有兩種方式，一種是根據(jù)房價的高低劃分：保障房人群、剛需人群、改善人群、終極置業(yè)人群。而另一種是根據(jù)買房群體結構劃分，則又可以分為保障房置業(yè)者、初次置業(yè)者（剛需），首改置業(yè)者，高改置業(yè)者，終極置業(yè)者，旅游地產置業(yè)者，海外置業(yè)者等等，不久還將有共有產權置業(yè)者等等。
未來的買房人群又該如何劃分呢？尤其2018年是一個幾乎所有從業(yè)人員都難以預測的一年，買房人群勢必會隨著政策、市場、產品變化而更加多元，更需要一個相對精準的定位。其實，從初次置業(yè)到終極置業(yè)，乃至將房產作為資產配置的產品，是一個逐步改善的過程，因此，劃分人群可以通過居住需求變化來分類：功能改善型、品質提升型、配套改善型、資產配置型。
功能改善型：無論是剛需的初次置業(yè)，還是首次或二次改善置業(yè)，其實都是因為人口增加就需要功能改善。比如，租房多年的人要結婚了，就需要婚房；家里人口多了，就需要由一居變兩三居。2018年，無論市場趨勢向上還是向下，他們都是最活躍的買房群體，因為居住功能是生活的剛性需求。政策影響較小的也是這個群體，畢竟初次置業(yè)或者初次改善，無論總價還是銀行貸款都相對寬松。
配套改善型：孩子大了要上學，老人看病要醫(yī)院配套，買學區(qū)房或者有醫(yī)院配套的社區(qū)則是配套改善。城市中產者主要集中在這個類型人群中。受政策影響較大的是此類人群，學區(qū)房和核心區(qū)房產總價高，購買門檻也高。
品質提升型：大戶型購買者等終極置業(yè)者，無論是大別墅、城市豪宅乃都是屬于品質提升。此類人群應該就是目前中國最具實力的金字塔尖圈層。他們對政策的敏感度并不高，他們會有各種方式買到心儀的房產，比如公司購買。
資產配置型：無論是這些年來進行房產投資，還是目前風風火火的旅游地產、海外置業(yè)，都屬于資產配置型，此類人群忽略房產居住功能，而是將房產視為保值、投資、增值，以及未來容易變現(xiàn)的一種工具。2018年，此類人群會非常活躍。美國減稅、國內買房限貸、人民幣貶值預期增大，都會讓他們把資金投向相對安全的產品上，度假房和海外資產配置成為首選。
正是因為這四類購房人的存在，會支撐2018年排行榜新的變化。不過，業(yè)內人士也指出，2018年新房市場在供應端的變化，更是促成北京樓市排行榜在2018年洗牌的主要因素。
中原地產首席分析師張大偉分析到，明年排行榜依然被大戶型高端產品占據(jù)的可能性不大，但單盤銷售額紀錄可能會被刷新。因為今年有一些限價商品房，像石景山的幾塊地，單個地塊貨值可能超百億元。而由于土地出讓時已經進行了限價，開發(fā)商可能不會按照以前逐期推出產品，而是一次性全部推出所有房源。這樣帶來的簽約金額可能超過五十億，甚至到七八十億的水平。
郭毅也表示，2018年排行榜可能會出現(xiàn)洗牌，2018年，會有大量的這種限房價商品房和共有產權房入市，并且會逐漸成為市場的供應主體。那么像此前這些中高端項目的供應量反而處在不斷下滑的一個狀態(tài)下。將會出現(xiàn)中高端改善住宅和共有產權住房和限房價的9070剛需改善項目三分天下的一個市場格局。排行榜上肯定會出現(xiàn)非常大的一個變化，供應層面發(fā)生轉變了，需求層面當然也會相應的發(fā)生變化，供需之間是一個相互聯(lián)動的關系。文/門庭婷
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