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專家預計2018年市場仍將低迷

2018-01-03 13:44:22 來源:人民網-房產頻道
  原標題:觀望中的2017年北京二手房市場:成交量同比減半 換房成本增加
  專家預計2018年市場仍將低迷

  (伍振國攝)

  2017年,在嚴厲的調控政策下,北京二手房成交量呈現(xiàn)大幅下滑態(tài)勢。

  據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,2017年全年北京二手住宅共計網簽136237套,同比2016年全年的272434套,減少了136197套,降幅為49.99%。這一成交量也是2015年以來這一輪樓市周期最低值。

  中原地產首席分析師張大偉認為:“過去一年,北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造全國及北京歷史記錄,一年內發(fā)布了近50次各種調控措施,經過6個多月的連續(xù)樓市調控,隨著初期各種政策持續(xù)發(fā)布后,市場對政策逐漸適應。隨著政策進入平穩(wěn)周期,市場逐漸進入低谷徘徊預計后續(xù)市場將繼續(xù)在低位運行。”

  二手房市場“量價齊跌”

  在走訪中,記者發(fā)現(xiàn)部分中介門店成交量下滑,二手房房價降幅明顯。

  “從2017年3月到現(xiàn)在,建國路以北,東三環(huán)到東四環(huán)這一片區(qū)域的二手房均價整體上算是從每平方米近8萬元掉到了6萬元,戶型不同價格差很多,主要看房主意愿。”北京朝陽區(qū)一鏈家門店頗有資歷的二手房經紀人老張對人民網房產表示。

  “成交量最低的時候,我們全北京鏈家門店加起來每月成交也就不到4000套。”老張補充稱。

  成交量大幅下滑的背后,部分區(qū)域房價出現(xiàn)大幅下滑。鏈家研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,以2017年11月單月為例,北京二手房成交均價比3月累計下跌12.2%,部分區(qū)域成交均價下跌高達25%。

  具體來看,以北京朝陽區(qū)為例,2017年3月份成交均價普遍在每平方米8萬元左右,戶型不好或者得房率低的二手房則會有小幅度的價格下沉。而現(xiàn)在,區(qū)域內二手房成交均價在6萬元浮動,老房子、差戶型等成交均價則降到了5.2萬元左右。“有些稅費比較高的房子,比如我這個月初賣掉的一套75平方米,總價520萬元的,業(yè)主要求買家為全款支付,為此在總價上優(yōu)惠了60萬元。”老張舉例說。

  掛牌價的變化,則反映了賣家預期的變化。據(jù)老張介紹,2017年3月,不論房子大小,業(yè)主統(tǒng)一都把均價報在了8萬元,而現(xiàn)在,區(qū)域內的主流成交盤掛牌均價在7萬元及以下,小區(qū)氛圍不好的房子,掛牌價則在6.2萬元左右。

  換房成本增加  觀望情緒濃

  二手房成交量的下降也直接影響北京新房的簽約量。

  據(jù)北京通州某項目營銷總監(jiān)向記者表示:“目前,項目處于限價當中,略高于周邊二手房的價格,購買者大多是改善型的客戶,但是,這些改善型客戶大多都是置換房子,先賣掉老房子,在買新的。和去年情況不一樣的是,他們的房子掛牌很多也難以出售,沒有人買,購房者都在觀望。”

  對于購房者來講,雖然房價有所下降,但是買房的實際成本卻在增加。

  “雖然均價降低了,但是首付提高了,房貸利率也比2017年3月份之前高,所以總體算下來,也沒少交錢。”吳女士對記者表示。吳女士家里在北京有一套40平的一居室,想換一套大一些的二居室或者三居室。在3月份之前,她需要交納50%的首付,現(xiàn)在首付比例變成了60%,要多拿出近100萬的費用,而且不能再申請25年以上年限的貸款。

  此外,對于首次置業(yè)的人群來說,北京首套房貸利率自2016年9月30日至今,從8.5折上調到了高于基準利率5%到10%的水平。“體現(xiàn)在買房人真正花的錢上,沒有特別明顯的降幅,換房人首付多了,房貸利率高了。”吳女士稱。

  專家預計:2018年二手房市場將持續(xù)低迷

  從政策導向來看,北京房地產調控政策不會放松,在今后五年內,北京將完成25萬套共有產權住房供地。政府擬將通過加快房源供應,提升建設品質,公平合理分配,進一步穩(wěn)定社會預期。新的一年,堅決抑制投資投機性購房需求,促進住房回歸居住屬性,有效推動北京房地產市場平穩(wěn)健康運行,將是市場的主旋律。

  對于今年北京二手房市場的走勢,張大偉分析稱:“2018年,北京二手房市場成交量將持續(xù)低迷,成交量或將繼續(xù)回落至10萬套左右。”

  從買賣雙方來看,對于未來房價走勢的預期也產生了較大的觀點分化。

  來自鏈家研究院的數(shù)據(jù)表明,全國有72%的經濟人所接觸的業(yè)主預計未來房價會上漲,相對業(yè)主較強的看漲預期,購房者的看漲預期稍微弱一點,有52%的經紀人所接觸的購房者,預計未來房價會上漲,有近35%的購房者認為房價將下跌。(徐倩  孔海麗)
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