2017年的最后三個月,中國房地產(chǎn)市場迎來一輪密集的政策信號。從十九大到年末的中央政治局會議,再到中央經(jīng)濟工作會議,三場高層會議連續(xù)對房地產(chǎn)市場定調(diào)。
一方面,新的住房制度輪廓逐漸清晰,與之相配套的長效機制建設開始提速;另一方面,如何應對短期市場波動也有了明確的指導思路。
2017年即將過去,2018年樓市的調(diào)控政策成為大眾關注話題。
即將到來的2018年樓市會出現(xiàn)怎樣的變化?日前召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議透露出了一些玄機:
住建部部長王蒙徽:明年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。
該提法為何此時出現(xiàn)?又將對全國樓市帶來什么影響?
關于樓市,在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議中的表述是:
加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益,支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。
完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制,保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,分清中央和地方事權,實行差別化調(diào)控。
我們可以發(fā)現(xiàn)中央經(jīng)濟工作會議的表述側(cè)重全局,側(cè)重住房制度,主要談了租賃市場、供應方式、調(diào)控方式。住建部長的表態(tài),則側(cè)重于商品房市場。這兩個表述互為補充,有利于我們?nèi)媪私馕磥淼臉鞘凶呦颉?br />
城市與房地產(chǎn)研究專家孟祥遠針對此次“施行差別化調(diào)控政策”的表述,給出了自己的解讀:
第一,全國住房城鄉(xiāng)建設會議是一個級別很高的全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)會議,此次會議上提出的政策要求是決定未來房地產(chǎn)走勢的重要信號。
第二,“滿足首套剛需、支持改善需求”,這意味著2018年會對剛需和改善性購房有太多抑制。有了住建部長的新表態(tài),2018年會微調(diào)政策,對真正有居住需求的買房人來說,是個大利好。
第三,我們基本上可以確定:2018年中國樓市整體處于平穩(wěn)局面,不是冬天。差別化調(diào)控實質(zhì)上就是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展前景,大起大落的市場行情不是調(diào)控政策的目標與目的。
2018,樓市調(diào)控力度會不會松動?
2017年,據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,截至目前,全國已有110個城市累計發(fā)布了250多次調(diào)控政策。
通過限購、限貸、限漲、限售、限商等措施,今年全國樓市降溫并持續(xù)保持平穩(wěn)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,5月份開始,上海、北京出現(xiàn)房價環(huán)比“零增長”,深圳房價環(huán)比下跌;到了11月份,11個熱點城市新房價格跌回一年前,熱點城市的成交降溫更是明顯。
談及明年的樓市調(diào)控力度,全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議也給出了明確的答案:
住建部部長王蒙徽:堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松,完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制,保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
加大房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范整頓力度,加強市場監(jiān)測分析,提高精準調(diào)控的能力和水平,進一步強化地方政府主體責任。
以上表述與中央經(jīng)濟工作會議的要求一脈相承,這就意味著調(diào)控政策不會出現(xiàn)大幅松動。
北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波:樓市平衡發(fā)展的調(diào)控目標不會變。只有落實“因城施策”的差別化調(diào)控才能實現(xiàn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,而具體舉措則會隨著市場走向進行適度調(diào)整。
如何“支持改善需求”、“遏制投機炒房”?
嚴厲的限購和限貸舉措在2017年成為眾多城市收緊樓市的標配手段,部分城市政策甚至經(jīng)歷了多輪升級。
以北京為例,當前政策是首套房首付不低于35%,首套非普通自住房首付不低于40%;二套房“認房又認貸”,普通自住房的首付不低于60%,非普通自住房的首付不低于80%;貸款最長期限25年,且貸款利率上浮較多,首套房主流商貸利率執(zhí)行基準利率的1.1倍,二套房則為1.2倍,限購限貸政策可謂全國最嚴,不少購房者將選擇延后換房或者全款交易。
財經(jīng)評論員劉曉博:所謂“改善需求”,是兩個含義。一個是“小房子換大房子”,一個是“購買二套房”。現(xiàn)在基本上所有的大城市都在“限制改善需求”,住建部長的新說法,顯然構(gòu)成利好。
什么是投機炒房?首先是大量買入,然后是短時間頻繁交易。對于這些人,當然應該限制。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進:在“支持改善需求”方面,相對來說比2017年的基調(diào)略有放寬,2017年有一定遏制改善性需求的趨勢。2018年政策不排除針對部分首套房和二套房認定、普通住房和非普通住房認定等出現(xiàn)微調(diào)。
在投機炒房方面,依然是遵循“房住不炒”的思路,進行嚴厲管控,如近期銀行委托信托公司投資的信托資金,也明確不允許進入房地產(chǎn)領域。
首提縣城樓市去庫存意味著什么?
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇12月14日在發(fā)布會上表示,三四線城市的去庫存在扎實推進,而且成效比較明顯。去庫存依然是2018年房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要工作之一。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進:縣城去庫存概念是一個重要內(nèi)容。2015年前基本是一二線重點城市郊區(qū)市場去庫存;2016年-2017年是地級市(三線城市)去庫存;2018年,則迎來縣域去庫存的階段。縣城去庫存對全國房地產(chǎn)市場交易有積極的托底作用,同時也防范了市場交易大幅下滑的風險。
商業(yè)地產(chǎn)去庫存比住宅去庫存更為緊迫。商業(yè)地產(chǎn)的庫存積壓風險比住宅庫存更高,2018年的工作重點不僅是住宅房屋去庫存,關鍵更是商業(yè)地產(chǎn)的去庫存。
財經(jīng)評論員劉曉博:“庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作”,意味著部分城市仍然允許、甚至支持投資性需求。這些城市樓市政策很難收緊,甚至還會有所放松。
住房租賃開啟樓市新一輪周期?
針對中央經(jīng)濟工作會議提出的“要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃”,全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議提出,在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場,推進國有租賃企業(yè)的建設,支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展,加快建設政府主導的住房租賃管理服務平臺,加快推進住房租賃立法,保護租賃利益相關方合法權益。
其實,2017年下半年,住房租賃制度改革已成重頭戲。首批12個城市開展了住房租賃試點,全國超50城出臺了支持住房租賃的政策。北京、上海等城市紛紛增加了房企自持、集體租賃住房等租賃房源的供應,多地上線官辦住房租賃服務平臺。
租賃住房政策的推出,從供給和需求兩方面都會影響房地產(chǎn)市場。
從供給層面來看, 租賃住房擠占了很大一部分普通商品房供給。目前租賃住房分兩檔,第一檔是一線城市,以上海作為標準,租賃占新增的 60%;第二檔是二線城市,以杭州作為標準,租賃占新增 30%。
從需求層面來看,租賃住房政策會改變房地產(chǎn)需求的結(jié)構(gòu)。以前是房地產(chǎn)銷售好,然后拉動房地產(chǎn)投資。而現(xiàn)在房地產(chǎn)的需求分為了兩部分,一部分是剛性的租賃住房需求,另一部分是普通的商品房需求。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛:保護租賃利益相關方權益不僅是租購同權,更要保護租賃雙方的利益。發(fā)展長期租賃市場,要采取機制激勵市場主體愿意去從事長期租賃業(yè)務,如在稅收、土地方面采取措施讓開發(fā)自持住房的企業(yè)利益得到保障。
同時,制度上要對租期等進行規(guī)定,建議是3年為一個租期,除非承租人提出解約,出租人不能提前結(jié)束租約。當前國內(nèi)對承租人利益保護的法律法規(guī)還不夠明確,導致出租人可以隨意漲租金、解約、限制承租人行為,需要進行約束。(編輯:楊胡賢哲)