一篇長文及其中幾十個字,是這幾天房地產(chǎn)話題的關(guān)鍵詞。
12月20日,財(cái)政部部長肖捷在《人民日報(bào)》發(fā)表了《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》一文。文章提到:按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則,推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅,適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān),逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。
剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也指出,要完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制,保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,分清中央和地方事權(quán),實(shí)行差別化調(diào)控。由此,關(guān)于房地產(chǎn)稅的話題再次已發(fā)熱議。
如何“按照評估值征收”房地產(chǎn)稅?
在關(guān)于房地產(chǎn)稅落地的討論中,上述文章傳遞的一個新信號是,“工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅”。所謂評估值,指的是房屋的市場評估價(jià)值,而非房產(chǎn)原值(即購房時(shí)價(jià)格)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,從上述表述來看,“按照評估值征收”就是對房屋持有環(huán)節(jié)的征稅,會基于房屋的原值和現(xiàn)有價(jià)值,以及考慮到房地產(chǎn)市場所處的環(huán)境、周邊同類房產(chǎn)的價(jià)值等進(jìn)行系統(tǒng)評估,進(jìn)而得出相應(yīng)的納稅份額。
“換而言之,評估值大征收越多,評估值小征收越小,符合持有環(huán)節(jié)征稅的原理。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,對房地產(chǎn)稅如何征收等問題的正面答復(fù),標(biāo)志著房地產(chǎn)稅的改革正在加快。
征稅方式已經(jīng)確定,但具體如何開展房屋估值仍是許多人關(guān)注的問題。有房者可能會擔(dān)心,以前買的房子價(jià)格低,如果在漲價(jià)后按市場價(jià)值估值,將受到什么影響?
“將會有一套具體的、專業(yè)化的評估方法。”全國政協(xié)委員、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康表示,房地產(chǎn)稅的稅基評估已經(jīng)有比較成熟的經(jīng)驗(yàn),征收的總體思路是比較明確的,但目前討論很多細(xì)節(jié)還為時(shí)過早。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,房地產(chǎn)稅開征會考慮納入征稅范圍的評估價(jià)值,這時(shí)可能會有一些抵扣。對普通人來說,考慮到剛需置換和異地居住等,類似普通人的住房持有其實(shí)問題不大,甚至不會納入征稅范圍。而對于持有多套住房的,預(yù)計(jì)征稅的可能性是很大的。
此外,“按照評估值征收”房地產(chǎn)稅的方式具有哪些現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ),也是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所關(guān)注的一個問題。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩曾參與中國首批房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)和考試工作,在他看來,當(dāng)前的房地產(chǎn)評估力量能不能支撐房地產(chǎn)征稅工作仍值得商榷。
董藩表示,由于房產(chǎn)具有單件性,每套房子各不相同,所以必須單獨(dú)計(jì)算得出征稅價(jià)格,當(dāng)前我國城市中至少有3億套以上住宅,但房地產(chǎn)估價(jià)師只有3萬名左右。“如果征稅就是年年征,如果每年評估一次,每人要評估多少套呢?要評估一萬套。”在他看來,目前的技術(shù)力量還達(dá)不到房地產(chǎn)稅全面開征的客觀要求。
帶有強(qiáng)烈地方特征,房地產(chǎn)稅如何走過法定之路
值得注意的是,房地產(chǎn)稅并不會立即開始征收,而必須先經(jīng)過一系列立法程序。肖捷在上述文章中也指出:力爭在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù)。
此前,全國人大常委會2017年立法工作計(jì)劃中,也將房地產(chǎn)稅法列入預(yù)備及研究論證項(xiàng)目。但是,房地產(chǎn)稅的稅收法定之路并不容易。
董藩表示,財(cái)政部雖然作為主管部門參與房地產(chǎn)稅的立法工作,但該項(xiàng)立法工作的最終主導(dǎo)權(quán)限在全國人大;若將住宅一同納入房地產(chǎn)稅的征收對象,在法理上存在致命缺陷,因?yàn)橥恋毓兄茖?dǎo)致房地產(chǎn)不能成為完整意義上的私人財(cái)產(chǎn),所以條件也并不成熟。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授朱為群說:“在2020年前全面落實(shí)稅收法定原則,這是既定的,但難度也很大,房地產(chǎn)稅的立法又是所有稅種立法當(dāng)中難度最高的一個。在他看來,雖然房地產(chǎn)稅的落地是未來方向,但因?yàn)樯婕扒Ъ胰f戶,因此落地方式很可能是分階段、分地區(qū)、有差異化地推行。
“房地產(chǎn)稅很可能是一個地方稅,各個地方的稅率是不完全一樣的,征稅范圍、征稅對象這些稅制要素,以及減免稅的細(xì)則也可能有地區(qū)特點(diǎn)。”朱為群說。
上述文章在談及推進(jìn)健全地方稅體系改革時(shí)也提到,要擴(kuò)大地方稅權(quán),在中央統(tǒng)一立法和稅種開征權(quán)的前提下,根據(jù)稅種特點(diǎn),通過立法授權(quán),適當(dāng)擴(kuò)大地方稅收管理權(quán)限,地方稅收管理權(quán)限主要集中在省級。
賈康認(rèn)為,目前比較鮮明的一個表述和趨勢是,要充分給地方政府授權(quán)。“授權(quán)以后地方可以區(qū)別情況,并不是一起齊步走,而是可以分步實(shí)施。”
從國外的經(jīng)驗(yàn)來看,房地產(chǎn)稅大多也是地方政府的主要財(cái)源之一。朱為群認(rèn)為,若參考這一經(jīng)驗(yàn),客觀上就要求房地產(chǎn)稅跟基層政府的財(cái)政支出掛鉤,要用合理的支出來引領(lǐng)未來房地產(chǎn)稅的改革,從地方政府收支互聯(lián)的角度來探討稅制改革,而不是就稅改而論稅改。
“稅收問題的背后是支出,合理的支出決定合理的稅收。”朱為群表示,沒有對財(cái)政支出的法定約束,就不可能從根本上解決稅收問題。
賈康也認(rèn)為,財(cái)稅體制改革是房地產(chǎn)稅落地的配套措施中的必選項(xiàng)。“房地產(chǎn)稅的改革過程一定是跟其他方面的改革配合好,光強(qiáng)調(diào)這個的重要性還不夠。”(見習(xí)記者 王林 實(shí)習(xí)生 趙麗梅)